Beyoğlu'nun En Prestijli Adreslerinde Yanınızdayım

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre satış işlemlerinde komisyon, satış bedelinin KDV hariç en fazla %4'üdür; genellikle alıcı ile satıcı arasında %2 + %2 olarak paylaşılır. Kiralamada üst sınır bir aylık kira bedelinin KDV'li tutarıdır. Oranın ve hangi tarafın ne ödeyeceğinin sözleşme öncesinde yazılı belirlenmesi yasal zorunluluktur; sözlü mutabakatlar TBK'nın 520. maddesi gereği geçerli sayılmaz.

Alıcı tarafında kimlik/pasaport, bir vesikalık ve vergi kimlik numarası; satıcı tarafında tapu senedi, kimlik, güncel emlak vergisi makbuzu, DASK poliçesi ve iskan (yapı kullanma izin) belgesi istenir. Konut kredisi kullanılacaksa ekspertiz raporu, ipotek belgeleri ve gelir belgesi eklenir. Aidat borcu sorgusu ile kat irtifakı/kat mülkiyeti teyidi de tapu öncesi yapılması gereken kontrollerdir.

Tapu harcı, beyan edilen satış bedelinin toplam %4'üdür; %2 alıcı, %2 satıcı öder. Beyan değeri belediyenin emlak vergisi rayiç bedelinin altında olamaz. Ayrıca döner sermaye hizmet bedeli alınır. Harç oranları ve döner sermaye bedeli yıl içinde güncellenebildiğinden, işlem öncesi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün güncel tarifesinden teyit ediniz. Uygulamada masraflar çoğu zaman taraflar arası pazarlık konusu olsa da yasal yükümlülük eşit dağıtılmıştır.

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) tapu devri sırasında ibrazı gereken yasal bir zorunluluktur; poliçesiz tapu işlemi tamamlanamaz. Poliçe yıllık yenilenir ve deprem bölgesi, yapı tipi ile metrekareye göre fiyatlanır. Konut sigortası ise zorunlu olmamakla birlikte yangın, su baskını, hırsızlık ve doğal afet gibi geniş riskleri kapsadığından güçlü şekilde önerilir.

Evet. Türk Borçlar Kanunu'nun 520. maddesi gereği taşınmaz simsarlığı sözleşmeleri yazılı yapılmadıkça hukuken geçerli sayılmaz; bu bir geçerlilik şartıdır. Yazılı sözleşme komisyon oranı, süre, yetkinin tek yetkili mi paylaşımlı mı olduğu ve taşınmaz bilgilerini kapsamalı; taraflarca imzalanmalıdır. Sözlü mutabakatlar uyuşmazlık halinde koruma sağlamaz.

Alım öncesi iskan belgesi, kat irtifakı/kat mülkiyeti durumu ve binanın imar durumu kontrol edilmelidir. Beyoğlu'nun büyük bölümü tarihi doku içinde olduğundan, binanın tescilli olup olmadığı ve Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu kısıtlamaları sorgulanmalıdır. Aidat, asansör, ısıtma tipi, depo ve otopark yerinde doğrulanmalı; bina yaşına göre deprem dayanıklılığı raporu değerlendirilmelidir.

Tescilli yapılarda dış cephe, pencere, çatı, kapı ve plan değişiklikleri için Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu onayı gereklidir. Bu izinler hem zaman hem maliyet getirdiğinden, tadilat planınız varsa alım öncesi olası kısıtlamalar incelenmelidir. Tescilli yapılar, sınırlı arz ve bölge karakterini koruması nedeniyle uzun vadeli değer artışı açısından dikkat çekici olabilir; ancak süreçleri standart yapılara göre daha planlı ilerletilmelidir.

Brüt kira getirisi: (Yıllık Kira ÷ Satın Alma Bedeli) × 100. Net getiri hesaplanırken aidat, emlak vergisi, DASK ve konut sigortası primleri, beklenen bakım masrafları ve gelir vergisi düşülür. Beyoğlu'nun mahalleleri kısa dönem turistik kira, uzun dönem yerleşik kira ve ofis kullanımı gibi farklı dinamiklere sahip olduğundan, getiri analizinin mahalle ve sokak bazında güncel verilerle yapılması daha sağlıklı sonuç verir.

2644 sayılı Tapu Kanunu çerçevesinde yabancı gerçek kişiler Türkiye'de konut, iş yeri ve arsa edinebilir; askeri yasak bölgeler ile bazı ülke vatandaşlarına yönelik kısıtlamalar geçerlidir. Yabancı alıcıların tapu öncesi SPK lisanslı bir kuruluştan taşınmaz değerleme raporu alması zorunludur. İşlemlerin Türk Lirası üzerinden yürütülmesi ve ödemenin banka kanalıyla yapılması beklenir.

Yabancı yatırımcılar en az 400.000 ABD doları (veya TL karşılığı) değerinde taşınmaz alıp 3 yıl satmama şerhini tapuya işleterek Türk vatandaşlığına başvurabilir. Ödemenin TL üzerinden ve Türk bankası aracılığıyla yapılması, SPK lisanslı değerleme raporuna dayanması gerekir. Konut, iş yeri veya kat irtifakı kurulmuş projeler dahil edilebilir; boş arsalar kabul edilmez. Eş ve çocuklar da aynı yatırımdan yararlanır. Eşik tutar ve şartlar mevzuatla değişebildiğinden başvuru öncesi güncel düzenlemeyi teyit ediniz.

KDV Kanunu'nun 13. maddesinin (i) bendi uyarınca, Türkiye'de yerleşik olmayan yabancı gerçek kişilere yapılan ilk konut ve iş yeri teslimleri KDV'den istisnadır. Muafiyet için bedelin döviz olarak Türkiye'ye getirilip banka kanalıyla ödenmiş olması gerekir. İstisna yalnızca geliştiriciden ilk satın alımda geçerlidir; alıcı bir yıl içinde elden çıkarırsa istisna iptal edilir ve KDV geriye dönük tahakkuk ettirilir.

Bir danışmanla çalışmak; profesyonel fiyatlama analizi, çoklu kanaldan ilan dağıtımı, alıcı ön elemesi, pazarlık desteği ve evrak takibinde zaman kazandırır. Tek yetkili sözleşme modelinde danışman süreci uçtan uca yönetir; portföy paylaşımlı modelde mülk birden fazla danışman tarafından pazarlanır. Hangi modelin uygun olduğu bölgenin piyasa hareketliliği ve satış aciliyetine göre değerlendirilmelidir.

Hızlı satışın temeli piyasa rayici ile uyumlu doğru fiyatlandırmadır; ev gerçek değerinin belirgin üzerinde fiyatlandığında görüntülenme ve satış süresi olumsuz etkilenir. Profesyonel fotoğraf, sade ve nötr sunum ile temiz ilan metni alıcı ilgisini artırır. İskan, aidat ve abonelik evrakının önceden hazırlanması, esnek gezme saatleri ve birden fazla portalda görünürlük süreci kısaltır.

Sözleşmenin yazılı yapılması, depozito tutarının (yasal üst sınır üç aylık kira) ve iade koşullarının açıkça belirtilmesi, demirbaş listesinin imza altına alınması temel kontrol noktalarıdır. Kira artış oranı TBK 344. madde gereği bir önceki yıl TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Abonelik devri, hasar/onarım sorumluluğu, evcil hayvan ve alt kiralama izinleri ile tahliye taahhüdü gibi maddeler de netleştirilmelidir.