Hukuki Destek Koordinasyonu
Gayrimenkul süreçlerinizde güvendiğim gayrimenkul avukatlarıyla koordineli çalışarak hukuki risklerin önüne geçiyoruz.
Gayrimenkul işlemleri pek çok katmanı olan hukuki süreçler içeriyor: tapu kontrolü, ipotek/takyidat şerhleri, kira sözleşmesi maddeleri, vekaletname düzenlemeleri, miras intikal süreçleri, kat irtifakı/kat mülkiyeti geçişleri, SİT alanı kısıtlamaları, yabancıya satışta SPK ekspertiz raporu ve daha pek çok husus. Beyoğlu gibi tarihi yapıların yoğun olduğu bir bölgede bu süreçler standart bir alım-satımdan çok daha karmaşık olabiliyor.
Ben avukat değilim, emlak danışmanıyım. Hukuki danışmanlık yetkili avukatların verdiği bir hizmet. Ancak emlak danışmanı olarak yıllar içinde gayrimenkul davalarında, sözleşme hukukunda ve tapu işlemlerinde uzmanlaşmış güvendiğim avukatlarla çalışıyorum. Müşterilerime ihtiyaç duydukları noktada doğru avukata yönlendirmek hizmetimin bir parçası.
Sunduğum hukuki destek koordinasyonu
Alım veya satım öncesi tapu sicil kontrolü
Bir mülk satın almadan veya satışa çıkarmadan önce tapu sicilinde mülkün hukuki durumunu kontrol ediyorum:
- Tapu kayıtları ve mülkiyet zinciri
- İpotek şerhleri (varsa kim adına, ne kadar)
- Takyidat (haciz, satış kısıtlaması, kira şerhi gibi sınırlamalar)
- Aile konutu şerhi
- Kat irtifakı/kat mülkiyeti durumu
Bu ön kontrol genelde sürprizleri önlüyor. Bir mülkün satılabilirliği için “tapuda her şey temiz” olması gerekir; aksi durumda işlem yapılamaz veya sonradan sorun çıkar.
Sözleşme taslaklarının avukat denetimi
Standart alım-satım veya kira sözleşmesi şablonları internette dolaşıyor, ama her mülk ve durum birbirinden farklı:
- Yabancı uyruklu alıcı için ek hükümler
- Vekaletle yapılan işlemler için özel maddeler
- Mülkte gizli kusur varsa sorumluluk maddesi
- Ödeme planı detayları
- Tapu devri öncesi ön sözleşme şartları
Yüksek değerli işlemlerde sözleşmenin bir avukat tarafından gözden geçirilmesi her zaman önereceğim bir adımdır. Maliyet sınırlı; sonradan dava açmaktan çok daha ucuz.
Yabancı uyruklu alıcılarda hukuki süreç
Yabancı alıcı süreçleri Türk vatandaşına göre daha karmaşık ve hata riski yüksek. Aşağıdaki süreçlerin tamamında deneyimli avukat desteği önemli:
- SPK lisanslı ekspertiz raporu süreci
- Döviz Alım Belgesi (DAB) işlemleri
- Türk vatandaşlığı başvurusu
- 3 yıl satış kısıtlaması şerhinin doğru işlenmesi
- İkamet izni başvurusu
Vekaletname süreçleri
Vekaletle yapılan işlemler hem kolaylaştırıcı hem de risk içeren bir alan. Yurt dışındaki müşterilerime konsolosluk vekaleti süreci konusunda bilgi veriyorum; vekaletin kapsamının doğru belirlenmesi için noter ve gerekirse avukat görüşü almanızı öneriyorum. Geniş ve sınırsız vekaletten kaçınmak en güvenli yol.
Kira sözleşmesi uyuşmazlıkları
Kira tahliye süreçleri, kira tespit davaları, kiracının kira ödememesi, depozito iadesi gibi konularda gayrimenkul avukatına yönlendirme yapıyorum. Beyoğlu’nda bazı eski binalarda kira hukukuyla ilgili özel durumlar (eski kira sözleşmeleri, devredilmiş kiracılık hakları) çıkabiliyor.
Miras ve ortaklık çözümleri
Mirasçılarla ortak mülklerde anlaşmazlık çıktığında: arabuluculuk yoluyla çözüm denenebilir; çözüm bulunamazsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir. Bu süreçlerde mutlaka avukat desteği gerekiyor; ben sadece koordinasyon ve süreç yönetimi tarafında yer alıyorum.
Müşterilerime karşı tutumum şu: Eğer süreç düz ve standart ilerliyorsa, gereksiz hukuki maliyet yaratmadan tamamlarız. Ama herhangi bir karmaşıklık veya risk varsa, mutlaka erken aşamada bir avukat görüşü almanızı öneririm. Sonradan dava açmaktan; baştan iyi bir sözleşme yapmak her zaman daha az maliyetli. Bir saat avukat danışmanlığı, sonradan açılacak bir davanın yüzde birinden bile az.
Hangi avukatlarla çalışıyorum?
Portföyümde farklı uzmanlıklara sahip avukatlar var:
- Gayrimenkul hukuku uzmanları: Alım-satım, tapu davaları, sınır anlaşmazlıkları
- Kira hukuku uzmanları: Tahliye, kira tespit, depozito uyuşmazlıkları
- Yabancılar hukuku uzmanları: Vatandaşlık başvurusu, ikamet izni
- Miras hukuku uzmanları: Veraset intikali, ortaklığın giderilmesi
- Vergi hukuku uzmanları: Gayrimenkul vergi planlaması
İhtiyacınızı anladıktan sonra size en uygun avukata yönlendiriyorum. Yine: yönlendirme karşılığında avukatlardan komisyon almıyorum. Sadece doğru ekibi bir araya getirme rolüm var.
Avukatlık ücretleri yaklaşık
Türkiye’de avukatlık ücretleri Türkiye Barolar Birliği’nin yıllık tarifesine göre minimum bir taban belirleniyor; ama uygulamada serbest pazarlık. Yaklaşık öngörüler (2026):
- Tek seferlik sözleşme danışmanlığı: 5.000-15.000 TL bandında
- Tapu işlem danışmanlığı (yabancıya satış dahil): 15.000-40.000 TL
- Vatandaşlık başvurusu süreç yönetimi: 50.000-150.000 TL (avukata ve karmaşıklığa göre)
- Tahliye davası: 15.000-30.000 TL + dava harçları
- Ortaklığın giderilmesi davası: Mülk değerine göre %5-10 arası
Bu rakamlar genel öngörü. Net teklif için size yönlendirdiğim avukata mevcut durumu anlatıp ücret bilgisi almanız doğru olur.
İletişime ne zaman geçmeli?
Şu durumlarda iletişime geçmeniz makul:
- Bir mülk almayı veya satmayı düşünüyorsanız ve sözleşme aşamasındaysanız
- Mevcut bir gayrimenkul anlaşmazlığınız varsa (komşu, kiracı, miras, ortaklık)
- Yabancı uyrukluysanız ve Türkiye’de mülk almak istiyorsanız
- Vekaletle işlem yapmak istiyor veya size verilmiş bir vekaleti kullanacaksanız
- Mülkünüzde herhangi bir tapu sorunu çıktıysa
Konuyu anlatın; size avukata yönlendirmenin gerekli olup olmadığını söylerim, gerekiyorsa doğru avukata aktarırım.
Sıkça Sorulan Sorular
Avukatlık hizmeti veriyor musunuz?
Avukatlardan yönlendirme komisyonu alıyor musunuz?
Her gayrimenkul işleminde avukat tutmak şart mı?
Beyoğlu’nda en sık karşılaşılan hukuki sorunlar nelerdir?
Kira sözleşmemde anlaşmazlık çıktı, ne yapmalıyım?
Hukuki süreçte doğru ekiple ilerleyin
Gayrimenkul işleminizde hukuki bir endişeniz varsa, durumu anlatın. Avukata yönlendirmenin gerekli olup olmadığını birlikte değerlendirelim.