Cihangir’de ilan fiyatı ile gerçekleşen kira arasındaki fark ne kadar?
Cihangir’de tarafımca kiralanan 7 dairede ilan fiyatı ile sözleşmede yazan bedel arasındaki fark ortalama %12 oldu. Fark en düşük %4,6, en yüksek %25,6. Toplamda 465.000 TL’lik ilan bedeli 408.000 TL’ye bağlandı. Ölçüm dönemi: Haziran–Ağustos 2026″. Rakamlar ilan fiyatı değil, imzalanan kira sözleşmesindeki bedeldir.
Portallarda gördüğünüz her rakam bir taleptir. Kiracının imzaladığı rakam ise bir sonuçtur. İkisi arasındaki mesafe, kiralık ev arayan biri için bütçenin kendisi kadar önemli; ev sahibi içinse evin ne kadar süre boş kalacağını belirleyen şey.
Bu farkı ilan havuzundan hesaplamak mümkün değil. İlan sitelerinin verisi ilan yayından kalktığında biter; kaça kiralandığını sistem görmez. O bilgi yalnızca işlemi yapan danışmanın elindedir. Aşağıdaki tablo, kendi kiraladığım dairelerin ham dökümüdür.
Kiralanan dairelerde fark ne çıktı?
| Sokak | Tip | m² | İlan fiyatı | Gerçekleşen kira | Fark |
|---|---|---|---|---|---|
| Akarsu Yokuşu | 1+1 | 55 | 65.000 TL | 62.000 TL | −%4,6 |
| Havyar | 1+1 | 55 | 60.000 TL | 57.000 TL | −%5,0 |
| Palaska | 2+1 | 95 | 70.000 TL | 63.000 TL | −%10,0 |
| Susam | 2+1 | 80 | 70.000 TL | 62.000 TL | −%11,4 |
| Kadiriler Yokuşu | 1+1 | 50 | 70.000 TL | 62.000 TL | −%11,4 |
| Yuva | 1+1 | 60 | 40.000 TL | 35.000 TL | −%12,5 |
| Türkgücü Caddesi | 3+1 | 95 | 90.000 TL | 67.000 TL | −%25,6 |
| Toplam | — | — | 465.000 TL | 408.000 TL | −%12,3 |
Metodoloji notu
Bu tablo, Cihangir’de tarafımdan kiralanan 7 daire üzerinden çıkarılmıştır. Ölçüm dönemi: Haziran–Ağustos 2026. Belirtilen tutarlar ilan fiyatı değil, imzalanan sözleşmedeki aylık kira bedelidir. Depozito, aidat ve komisyon bu tutarlara dahil değildir. Örneklem yedi daireyle sınırlıdır ve Cihangir’in tamamını temsil etme iddiası taşımaz; bağımsız bir istatistik kurumunun verisi değil, tek bir danışmanın işlem kaydıdır. Yeni kiralamalar oldukça tablo güncellenir; en son güncelleme tarihi yazının başında görünür.
Ortalama neden %12, ama bir dairede %26?
Yedi dairenin altısı %4,6 ile %12,5 arasında sıkışıyor. Medyan %11,4. Yani tipik bir Cihangir kiralamasında pazarlık payı onda bir civarı.
Türkgücü Caddesi’ndeki 3+1 ise tek başına %25,6 ile bandın dışında. Bu daire ortalamayı yukarı çeken bir aykırı değer ve gizlemek yerine açıklamak daha doğru: geniş metrekareli daireler Cihangir’de dar bir alıcı kitlesine hitap eder. 90.000 TL bandında kiracı sayısı azdır, ev uzun süre boşta kalır ve ev sahibi bir noktada rakamı ciddi biçimde aşağı çeker. Küçük dairelerde bu baskı yok: 1+1’ler hızlı gider, o yüzden pazarlık payı da dar.
Buradan çıkan pratik sonuç şu: fark, dairenin büyüklüğüyle birlikte açılıyor. 1+1 ararken ilan fiyatının %5-12 altını hedeflemek gerçekçi; 3+1 gibi geniş dairelerde ise beklemeyi göze alan kiracının eline çok daha fazla pazarlık gücü geçiyor.
Metrekare tuzağı: Aynı tabloda 50 m² bir daire 62.000 TL’ye, 95 m² bir daire 63.000 TL’ye kiralandı. Cihangir’de fiyatı belirleyen şey metrekare değil; kat, asansör, ısınma tipi, manzara ve binanın durumu. m² başına kira 583 TL ile 1.240 TL arasında değişiyor — iki katından fazla bir aralık.
İlan fiyatı ile gerçekleşen bedel neden ayrışır?
Fark rastgele değil; birkaç tekrar eden sebebi var.
- İlan fiyatı bir başlangıç teklifidir. Çoğu ev sahibi pazarlık payını baştan fiyatın içine koyar. Bu pay Cihangir’de tipik olarak %10 bandındadır.
- Boş geçen her ay pazarlık gücünü kiracıya kaydırır. İki ay boş kalan bir dairede ev sahibi, yıllık gelirini kurtarmak için aylık rakamdan feragat etmeye başlar.
- İlanlar yayında kaldıkça eskir. Portalda hâlâ duran bir ilan, üç ay önceki piyasa beklentisini yansıtıyor olabilir.
- Kiracının profili rakamı değiştirir. Peşin ödeme, uzun süreli oturma niyeti ve sağlam gelir belgesi, ev sahibinin kabul ettiği rakamı aşağı çeker.
- Aynı daire birden fazla ilanda farklı fiyatla durabilir. Yetkisiz yayınlanan ilanlarda bu sık görülür; hangi rakamın gerçek olduğunu ilanı yayınlayanın yetkili olup olmadığını doğrulayarak anlayabilirsiniz.
Satışta durum farklı mı?
Aynı dönemde Defterdar Yokuşu’nda 60 m² bir 2+1, 13.000.000 TL ilan fiyatıyla yayınlandı ve 10.500.000 TL’ye satıldı. Fark %19,2.
Bu tek bir işlem; buradan Cihangir satış pazarı için ortalama çıkarmak doğru olmaz. Yine de yönü kirayla uyumlu: satışta pazarlık payı kiraya göre daha geniş, çünkü işlem tutarı büyüdükçe alıcının bekleme lüksü artıyor. Bir mülkün gerçekçi bandını görmek için evin değerinin nasıl ölçüldüğünü okuyabilirsiniz.
Kiracıysanız bu veriyi nasıl kullanırsınız?
- Bütçenizi ilan fiyatı üzerinden değil, ilan fiyatının %10 altı üzerinden kurun. Üst sınırınız 66.000 TL ise 72.000-73.000 TL bandındaki ilanlar hâlâ menzilinizdedir.
- İlanın ne kadar süredir yayında olduğunu sorun. Uzun süredir duran ilanda pazarlık alanı geniştir.
- Pazarlığı rakamla değil gerekçeyle yapın: peşin ödeme, uzun süreli sözleşme, taşınma tarihinde esneklik.
- Toplam maliyeti hesaba katın. Kiranın yanında depozito ve aidat da var; aidatı kimin ödeyeceği ve depozitonun ne zaman iade edileceği baştan netleşmeli.
- Cihangir’e özgü diğer başlıklar için Cihangir’de kiralık ev tutma rehberine bakabilirsiniz.
Ev sahibiyseniz doğru ilan fiyatı ne olmalı?
Yüksek başlamak zararsız görünür ama değildir. Boş geçen her ay, elde etmeyi umduğunuz farkı yiyor. 90.000 TL isteyip 67.000 TL’ye bağlanan daire, aradaki 23.000 TL’yi kazanmadı — üstüne boş geçen ayları da kaybetti.
Gerçekçi bir başlangıç fiyatı, mahalledeki gerçekleşen rakamlara bakarak kurulur; portaldaki ilan fiyatlarına bakarak değil. Kira bandını mahalle mahalle görmek için Beyoğlu Kira Rehberi‘ni kullanabilir, mülkünüz için birebir fiyatlandırma isterseniz kiralama ve mülk yönetimi hizmetine ya da ücretsiz değerleme formuna geçebilirsiniz.