Cihangir’de Kiralık Ev Tutmak: Bilinmesi Gerekenler

Cihangir’de kira bedelini ne belirler?

Cihangir, Beyoğlu’nun en yoğun kiralık talebi gören mahallelerinden biridir ve fiyat oluşumu standart bir konut bölgesinden farklı işler. Bölgenin konut stoğu ağırlıklı olarak 1930-1970 arası yapılardan oluşur; bu binaların önemli bir bölümünde asansör bulunmaz. Sokak dokusu ise dik ve yokuşludur. Bu iki unsur bir araya geldiğinde, asansörsüz bir binanın dördüncü katı ile aynı binanın birinci katı arasında ciddi bir talep farkı doğar. Otopark, ikinci belirleyici unsurdur: Cihangir’in birçok sokağında ikametgâhlı otopark bile sınırlıdır ve araç sahibi kiracılar bu sokakları eler. Üçüncü unsur cephedir. Boğaz veya park cephesi olan daireler, aynı binadaki arka cephe dairelerden belirgin biçimde yüksek bedelle kiralanır. Metrekare, bu üç unsurdan sonra gelir. Dördüncü bir unsur ise ısınma sistemidir: merkezi sistemli binalarda ısınma payı aidata dahildir ve kış aylarında toplam maliyeti belirgin biçimde yükseltir; kombili dairelerde ise gider kullanıma göre değişir. Kiracının aylık toplam yükünü hesaplarken kira bedeline aidatı ve ısınma payını eklemek gerekir.

Kiracıdan hangi belgeler istenir?

Türk hukukunda kiracıdan istenebilecek belgeler için zorunlu bir liste bulunmaz; talep edilen evrak, kiraya verenin ödeme güvencesi arayışından doğar. Uygulamada en sık istenen belgeler kimlik fotokopisi, son üç aylık maaş bordrosu veya serbest çalışanlar için gelir beyannamesi, halen oturulan adresteki kiraya verenden alınmış referans ve gerektiğinde kefil taahhüdüdür. Yabancı uyruklu kiracılarda pasaport, ikamet izni ve vergi kimlik numarası bunlara eklenir; ikamet izni başvurusu için de kira sözleşmesinin noter onaylı olması istenebilir. Şirket adına yapılan kiralamalarda imza sirküleri ve faaliyet belgesi aranır. Vekaletle işlem yapılacaksa vekaletnamenin kapsamı önceden netleştirilmelidir; ayrıntılar için vekaletname rehberime bakabilirsiniz. Belge talebinin karşı yönü de vardır: kiracı da kiraya verenden tapu senedi veya vekaletname göstermesini isteyebilir. Taşınmazın gerçek malikiyle sözleşme yapıldığının doğrulanması, özellikle vekil aracılığıyla yürütülen kiralamalarda ihmal edilmemesi gereken bir adımdır.

Depozito ne kadar olabilir, nasıl iade edilir?

Depozito, kiracının sözleşmeden doğan borçlarına karşılık kiraya verene sağladığı güvencedir. Kanun iki sınır getirir: tutar üç aylık kira bedelini aşamaz ve para veya kıymetli evrak olarak verilen güvence, kiracı tarafından bankaya yatırılır. Bu düzenlemenin amacı depozitonun kiraya verenin kişisel hesabında kaybolmasını önlemektir. Uygulamada bu kural sıklıkla göz ardı edilir ve depozito elden verilir; bu durumda iade aşamasında ispat yükü kiracıya düşer. Sözleşme sona erdiğinde kiraya veren üç ay içinde kiracıya karşı dava açmadığını veya icra takibi başlatmadığını bildirirse banka depozitoyu iade eder. Olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma için kesinti yapılamaz; bu ayrımı boya ve yıpranma yazımda Yargıtay kararıyla ele aldım. Depozitonun kira borcuna mahsup edilmesi de yaygın bir yanlıştır: kiracı, son ayın kirasını depozitodan düşmeyi tek taraflı olarak talep edemez. Depozito bir teminattır, peşin ödenmiş kira değildir.

Aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, ortak gider paylaşımında yan gider ile yatırım gideri ayrımını esas alır. Yan giderler binanın günlük kullanımından doğar ve fiilen yararlanan tarafa, yani kiracıya aittir: temizlik, kapıcı ücreti, bahçe bakımı, asansörün rutin bakımı, ortak alan elektriği ve ısınma bu kapsamdadır. Yatırım giderleri ise binanın ömrünü uzatan veya değerini artıran işlerdir ve malike aittir: çatı yenileme, dış cephe onarımı, asansör değişimi, ana tesisat yenileme, ısıtma sisteminin dönüşümü. Cihangir’in eski apartmanlarında bu ikinci grup kalemler sık gündeme gelir ve tutarları yüksektir. Ayrıntılı kalem tablosunu aidat ve ortak giderler yazımda bulabilirsiniz. Apartman yönetimi açısından önemli bir ayrım daha vardır: yönetim, ödenmeyen aidat için hem kiracıya hem malike başvurabilir. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır; bu tutarı aşan kısımdan malik sorumludur.

Kira artışı yasal olarak ne kadar yapılabilir?

Kira artış tavanı, Türkiye İstatistik Kurumu‘nun açıkladığı on iki aylık TÜFE ortalamasına dayanır ve her ay yeniden belirlenir. Kritik bir ayrım vardır: kira artışında esas alınan oran yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. TÜİK 3 Ağustos 2026’da Temmuz verilerini açıkladığında yıllık enflasyon %31,75, on iki aylık ortalama ise %31,90 olarak gerçekleşti; kira için geçerli olan ikincisidir. Bu hüküm emredicidir. Sözleşmeye TÜFE üzerinde bir oran yazılmış olsa dahi o kayıt yasal sınıra çekilerek uygulanır. Sözleşmede artışa dair hiçbir hüküm bulunmaması da kiraya verene sınırsız artış hakkı vermez; bu durumda bedeli hâkim belirler ve hâkim de aynı üst sınırla bağlıdır. Artış oranı, sözleşmenin yenilendiği aya göre uygulanır: Ağustos’ta yenilenen bir sözleşmede Ağustos oranı, Eylül’de yenilenen bir sözleşmede Eylül oranı geçerlidir. Sözleşme yılı dolmadan yapılan artış talepleri hukuken bağlayıcı değildir.

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.344/1 — mevzuat.gov.tr

Beş yılını dolduran sözleşmelerde durum değişir. Bu halde taraflardan biri kira tespit davası açarak bedelin emsal kiralara göre yeniden belirlenmesini isteyebilir ve mahkeme TÜFE sınırıyla bağlı olmaz. Süreci kira tespit davası yazımda ele aldım.

Kira sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?

Kira sözleşmesinde en sık atlanan noktalar, uyuşmazlık çıktığında en pahalıya mal olanlardır. Demirbaş listesi eksik hazırlanırsa çıkışta hangi eşyanın kime ait olduğu tartışmaya açılır. Abonelik devri yazılı kayda geçmezse önceki kullanıcının borcu yeni kiracının karşısına çıkabilir. Evcil hayvan ve alt kiralama izinleri sözleşmede yer almazsa, sonradan verilen sözlü izinlerin ispatı güçleşir. Tahliye taahhütnamesi ise özel dikkat ister: bu belge kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanırsa geçersizdir, sonraki bir tarihte ve serbest iradeyle düzenlenmesi gerekir. Boş tarihli imzalanan taahhütnameler uygulamada en sık karşılaşılan risktir; ayrıntısı tahliye taahhütnamesi yazımda. Sözleşmede belirtilmesi gereken bir başka nokta erken çıkış halidir: kiracı sözleşme süresi dolmadan taşınırsa, kural olarak yerine benzer koşullarda yeni bir kiracı bulunana kadar kira borcu devam eder. Bu sürenin makul bir sınırla belirlenmesi tarafların yararınadır.

Asansör, otopark ve tescil neden bu kadar önemli?

Bu üç unsur, Cihangir’de kira kararını metrekareden daha fazla etkiler. Asansör meselesi topografyayla ilgilidir: mahalle Boğaz’a doğru dik biçimde alçalır ve sokakların çoğu belirgin eğimlidir. Yokuş çıkıp ardından dört kat merdiven tırmanmak, günlük kullanımda ciddi bir yüktür. Otopark ise arz sorunudur; birçok sokakta ikametgâhlı park yeri bile sınırlı olduğundan araç sahibi kiracılar bu adresleri baştan eler ve kiraya veren açısından talep havuzu daralır. Tescil durumu üçüncü unsurdur ve genellikle en geç fark edilenidir. Çukurcuma ve Firuzağa sınırındaki bazı yapılar koruma altındadır; bu binalarda pencere doğraması, cephe boyası ve çatı işleri Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu iznine tabidir. İzin süreci hem zaman hem maliyet getirdiğinden, tescilli yapılarda bakım ve onarım işleri standart binalara göre çok daha yavaş ilerler. Klima dış ünitesi ve uydu anteni gibi görünen cepheye yapılan eklemeler de aynı izin rejimine tabidir.

Kiraladığım evi kısa dönem kiraya verebilir miyim?

Cihangir ve çevresinde en sık sorulan sorulardan biri budur ve cevabı iki katmanlıdır. Birinci katman kira ilişkisidir: kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan taşınmazı alt kiraya veremez. İkinci katman kamu düzenlemesidir. 2 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7464 sayılı Kanun, yüz gün veya daha kısa süreli konut kiralamalarını turizm amaçlı kiralama sayar ve bunun için Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alınmasını zorunlu kılar. Kat mülkiyetine tabi binalarda başvuru için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar ibrazı şarttır. Kanun ayrıca aynı konutun bir yıl içinde dört defadan fazla yüz günden kısa süreyle kiralanmasını da bu kapsama alır. Tek seferde yüz günden uzun süreli kiralamalar ise kanun kapsamı dışındadır. Bir başka önemli sınırlama, kiraya veren dışındaki kişilerin bu faaliyeti yürütememesidir: aracılık yalnızca A grubu seyahat acentası belgesine sahip kuruluşlarca yapılabilir.

Oybirliği şartı Cihangir’de pratikte en büyük engeldir. Çok bağımsız bölümlü apartmanlarda tek bir malikin itirazı süreci durdurur. Konuyu alt kiralama tuzağı yazımda ayrıntılı ele aldım.

Danışmanlık bedeli ne kadar, kim öder?

Kiralama işlemlerinde hizmet bedelinin yasal çerçevesi, 5 Haziran 2018 tarihli ve 30442 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik‘te düzenlenmiştir. Satış işlemlerinde tavan satış bedelinin KDV hariç yüzde dördü iken, kiralamada tavan KDV hariç bir aylık kira bedelidir. Bu tutara ayrıca katma değer vergisi eklenir. Yönetmelik yazılı aracılık sözleşmesini zorunlu kılar; Türk Borçlar Kanunu m.520 de taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı yapılmadıkça geçerli olmayacağını düzenler. Sadece mülk göstermek karşılığında ücret talep edilemez; danışman yalnızca ilçe dışındaki taşınmazlar için ulaşım bedeli isteyebilir. Danışman seçerken bakılacak işaretleri güvenilir danışman yazımda topladım. Hizmet bedelinin hangi tarafça ödeneceği sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Uygulamada kiralama işlemlerinde bedelin kiracı tarafından ödenmesi yaygındır, ancak bu bir kural değil taraflar arasındaki anlaşmanın sonucudur ve pazarlığa açıktır.

Sıkça sorulan sorular

Son güncelleme: 10 Ağustos 2026. Kira artış tavanı her ay TÜİK verisiyle yeniden belirlenir; Ağustos 2026 için %31,90’dır. Depozito sınırı, hizmet bedeli tavanı ve izin belgesi şartları mevzuat değişikliğine tabidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kira artış oranları her ay değişir, idari para cezaları yeniden değerleme oranına göre güncellenir. Sözleşme öncesinde Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yönetmeliklerin güncel metinlerinden teyit alınız; somut uyuşmazlıklar için avukata danışınız.

Ömer Faruk Ordulu — Gayrimenkul Danışmanı
Gümüşsuyu Mah. Mete Cd. Süren Apt. No:8 Da:3, 34437 Beyoğlu / İstanbul
Tel: 0 553 869 93 82 · E-posta: omer.ordulu@century21.com.tr
Pazartesi-Cuma 08:00-20:00 · Cumartesi 09:00-17:00 · Pazar kapalı