Beyoğlu Gayrimenkul — Sıkça Sorulan Sorular | Ömer Faruk Ordulu

Question 1

Türkiye'de emlakçı komisyonu yasal olarak ne kadar?

Accepted Answer

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre satış işlemlerinde komisyon, satış bedelinin KDV hariç en fazla %4'üdür; genellikle alıcı ve satıcı arasında %2 + %2 paylaşılır. Kiralamada üst sınır bir aylık kira bedelinin KDV'li tutarıdır. Oranın sözleşme öncesi yazılı belirlenmesi yasal zorunluluktur.

Question 2

Ev alırken hangi belgeleri hazırlamam gerekir?

Accepted Answer

Alıcıda kimlik/pasaport, vesikalık ve vergi kimlik numarası; satıcıda tapu senedi, kimlik, güncel emlak vergisi makbuzu, DASK poliçesi ve iskan belgesi istenir. Kredi kullanılacaksa ekspertiz raporu, ipotek belgeleri ve bordro eklenir. Aidat borcu sorgusu ve kat irtifakı/mülkiyeti teyidi de tapu öncesi yapılır.

Question 3

Tapu harcı ve masrafları 2026'da ne kadar tutar?

Accepted Answer

2026'da tapu harcı beyan edilen satış bedelinin toplam %4'üdür; %2 alıcı, %2 satıcı öder. Beyan değeri belediye rayiç bedelinin altında olamaz. Ayrıca döner sermaye hizmet bedeli alınır (İstanbul'da yaklaşık 5.000–6.700 TL). Uygulamada masraflar çoğu zaman taraflar arası pazarlık konusudur.

Question 4

DASK ve konut sigortası tapu işlemi için zorunlu mu?

Accepted Answer

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) tapu devrinde ibrazı zorunludur; poliçesiz işlem tamamlanmaz. Konut sigortası zorunlu olmamakla birlikte yangın, su baskını ve hırsızlık gibi geniş riskleri kapsadığından güçlü şekilde önerilir.

Question 5

Emlak danışmanıyla yazılı sözleşme yapmak zorunlu mu?

Accepted Answer

Evet. Türk Borçlar Kanunu'nun 520. maddesi gereği taşınmaz simsarlığı sözleşmeleri yazılı yapılmadıkça hukuken geçerli sayılmaz. Sözleşme komisyon oranı, süre, yetki türü ve taşınmaz bilgilerini kapsamalı; taraflarca imzalanmalıdır.

Question 6

Beyoğlu'nda ev alırken hangi yerel kontrolleri yaptırmalıyım?

Accepted Answer

İskan belgesi, kat irtifakı/mülkiyeti durumu ve imar durumu kontrol edilmeli; binanın tescilli olup olmadığı ve Koruma Kurulu kısıtlamaları sorgulanmalıdır. Aidat, asansör, ısıtma, depo ve otopark yerinde doğrulanmalı, bina yaşına göre deprem dayanıklılığı değerlendirilmelidir.

Question 7

Tarihi veya tescilli bina alımında ne gibi farklılıklar var?

Accepted Answer

Tescilli yapılarda cephe, pencere, çatı ve plan değişiklikleri için Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu onayı gerekir. Bu izinler zaman ve maliyet getirir; tadilat planı alım öncesi incelenmelidir. Sınırlı arz nedeniyle uzun vadeli değer artışı açısından dikkat çekici olabilirler.

Question 8

Galata, Cihangir veya Karaköy'de kira getirisi nasıl hesaplanır?

Accepted Answer

Brüt getiri: (Yıllık Kira ÷ Satın Alma Bedeli) × 100. Net getiride aidat, emlak vergisi, DASK, konut sigortası, bakım ve gelir vergisi düşülür. Beyoğlu semtleri kısa dönem turistik, uzun dönem yerleşik ve ofis kullanımıyla farklı dinamiklere sahip olduğundan analiz semt ve sokak bazında yapılmalıdır.

Question 9

Yabancı uyruklu biri Türkiye'de hangi şartlarda konut alabilir?

Accepted Answer

2644 sayılı Tapu Kanunu çerçevesinde yabancı gerçek kişiler konut, iş yeri ve arsa edinebilir; askeri yasak bölgeler ve bazı ülke vatandaşlarına kısıtlamalar geçerlidir. Tapu öncesi SPK lisanslı kuruluştan değerleme raporu zorunludur; işlem TL üzerinden ve banka kanalıyla yürütülür.

Question 10

Türk vatandaşlığı için gayrimenkul yatırımı şartları nelerdir?

Accepted Answer

En az 400.000 USD (veya TL karşılığı) değerinde taşınmaz alıp 3 yıl satmama şerhini tapuya işleyerek başvurulabilir. Ödeme TL üzerinden ve Türk bankası aracılığıyla, SPK lisanslı değerleme raporuna dayanmalıdır. Eş ve çocuklar da aynı yatırımdan yararlanır; boş arsa kapsam dışıdır.

Question 11

Yabancılar konut alımında KDV muafiyetinden nasıl yararlanır?

Accepted Answer

KDV Kanunu'nun 13/(i) bendi uyarınca Türkiye'de yerleşik olmayan yabancılara ilk konut/iş yeri teslimleri KDV'den istisnadır. Bedelin döviz olarak getirilip banka kanalıyla ödenmesi gerekir. İstisna yalnızca ilk satın alımda geçerlidir; bir yıl içinde elden çıkarılırsa KDV geriye dönük tahakkuk eder.

Question 12

Evimi satarken bir emlak danışmanıyla mı çalışmalıyım?

Accepted Answer

Danışman; profesyonel fiyatlama, çoklu kanaldan ilan, alıcı ön elemesi, pazarlık ve evrak takibinde zaman kazandırır. Tek yetkili modelde süreç uçtan uca yönetilir; MLS (paylaşımlı) modelde mülk birden fazla emlakçı tarafından pazarlanır. Model, bölge hareketliliği ve satış aciliyetine göre seçilmelidir.

Question 13

Konutu hızlı satabilmek için neler yapılmalı?

Accepted Answer

Temel, piyasa rayici ile uyumlu doğru fiyatlamadır. Profesyonel fotoğraf, sade sunum (home staging) ve temiz ilan metni ilgiyi artırır. İskan/aidat/abonelik evrakının hazır olması, esnek gezme saatleri ve birden fazla portala görünürlük satış süresini kısaltır.

Question 14

Kira sözleşmesi yaparken nelere dikkat etmeli?

Accepted Answer

Sözleşme yazılı olmalı; depozito (yasal üst sınır 3 aylık kira) ve iade koşulları, demirbaş listesi imza altına alınmalıdır. Kira artışı TBK 344. madde gereği TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Abonelik devri, hasar sorumluluğu, evcil hayvan/alt kiralama izinleri ve tahliye taahhüdü netleştirilmelidir.

Kategori: Yazılar