Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır?

Brüt kira getirisi nasıl hesaplanır?

Brüt kira getirisi, gayrimenkul yatırımının en hızlı hesaplanan ve en sık yanlış yorumlanan göstergesidir. Formül basittir: aylık kira on iki ile çarpılır, çıkan yıllık tutar mülkün satın alma bedeline bölünür ve sonuç yüzde olarak ifade edilir. Aylık 25.000 TL kira getiren 5.000.000 TL’lik bir dairenin yıllık kira geliri 300.000 TL, brüt getirisi ise %6’dır. Bu oran farklı mülkleri hızlıca karşılaştırmaya yarar. Ancak brüt getiri, vergi, aidat, emlak vergisi, sigorta, bakım gideri ve boş kalma kaybını hesaba katmaz. İlan sitelerinde ve yatırım sunumlarında paylaşılan getiri oranları neredeyse her zaman brüt orandır. Gerçek kazancı görmek için net getiriye bakmak gerekir. Brüt getiri yine de iki işe yarar: farklı bölgelerdeki mülkleri aynı ölçüyle karşılaştırmaya ve piyasa ortalamasından belirgin sapan ilanları hızlıca fark etmeye.

Net kira getirisi nasıl hesaplanır?

Net getiri hesabında düşülmesi gereken kalemler şunlardır: gelir vergisi, emlak vergisi, DASK ve konut sigortası primleri, ev sahibine düşen aidat ve büyük onarım payı, yıllık bakım karşılığı ve boş kalma kaybı. Bu kalemlerin toplamı, Türkiye koşullarında brüt kira gelirinin dörtte biri ile üçte biri arasında bir tutara ulaşır. Paydaya ise yalnızca satış bedeli değil, tapu harcı ve danışmanlık bedeli dahil toplam yatırım maliyeti yazılmalıdır. Net getiri, mülkü mevduat, tahvil veya fon gibi alternatif yatırım araçlarıyla karşılaştırmanın tek doğru zeminidir. Brüt oranla karşılaştırma yapmak, gayrimenkulü olduğundan avantajlı gösterir. Kredi kullanılarak alınan mülklerde hesap değişir: faiz gideri düşülür, ancak paydaya kredi değil yalnızca peşin ödenen tutar yazıldığında kaldıraç etkisiyle getiri oranı daha yüksek görünür. İki yöntem karıştırılmamalıdır.

Amortisman süresi ne demek, nasıl bulunur?

Amortisman süresi ile brüt getiri aynı verinin iki farklı ifadesidir. Brüt getirisi %6 olan bir mülkün amortisman süresi 16,7 yıldır; ikisi birbirinin tersidir. Türkiye genelinde amortisman süresi 2022’nin ikinci çeyreğinde 25,8 yılla serinin en yüksek seviyesine ulaşmış, ardından kira fiyatlarının konut fiyatlarından daha hızlı artmasıyla kademeli olarak gerilemiştir. 2026 ikinci çeyreği itibarıyla Türkiye ortalaması 16,7 yıl, İstanbul 16,4 yıl, Ankara 16,5 yıl seviyesindedir. Dört yıl içinde dokuz yıldan fazla kısalan bu süre, kira çarpanının mülk sahipleri lehine döndüğünü gösterir. Ancak amortisman süresi yalnızca kira gelirini dikkate alır; mülkün değer artışını, enflasyonu ve kira gelirinin zaman içinde artacağını hesaba katmaz. Gerçekte kiralar her yıl yükseldiği için fiili geri dönüş süresi, hesaplanan süreden kısa olur. Bu nedenle amortisman süresi mutlak bir tahmin değil, mülkleri ve bölgeleri aynı anda karşılaştırmaya yarayan göreli bir ölçüttür.

İyi bir kira getirisi yüzde kaçtır?

Getiri oranını değerlendirirken üç referans noktası kullanılır. Birincisi ülke ortalamasıdır: 2026 ikinci çeyreğinde Türkiye genelinde brüt getiri yaklaşık %6’dır. İkincisi alternatif yatırım araçlarının getirisidir; kira getirisi mevduat faizinin belirgin altındaysa, yatırımın gerekçesi kira geliri değil değer artışı beklentisidir. Üçüncüsü ise mülkün kendi geçmişidir: aynı dairenin üç yıl önceki getiri oranıyla bugünkü oranı karşılaştırıldığında, bölgenin yönü görülür. Yüksek getiri her zaman iyi haber değildir. Olağandışı yüksek oranlar çoğu zaman düşük talep, yapısal sorun, tahsilat riski veya bölgesel bir olumsuzluk barındırır. Ucuz alınan mülkün yüksek görünen getirisi, boş kalma süreleriyle hızla erir. Getiri oranını değerlendirirken bölgenin kira talep yoğunluğuna, yani mülkün ne kadar sürede kiraya verildiğine de bakılmalıdır. Hızlı kiralanan bir mülkün düşük getirisi, yavaş kiralanan bir mülkün yüksek getirisinden değerli olabilir.

Kira geliri vergisi ne kadar?

Kira gelirleri, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nda gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlanır. Aynı Kanun’un 21. maddesi konut kira gelirleri için istisna öngörür ve bu tutar 2026 takvim yılında elde edilen gelirler için 58.000 TL olarak belirlenmiştir. İstisna, birden fazla konuttan kira elde edilmesi halinde her konut için ayrı ayrı değil, kira gelirleri toplamına bir kez uygulanır. İstisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutardan gider indirimi yapılır. Götürü gider yönteminde kalan tutarın %15’i belge aranmaksızın indirilir. Gerçek gider yönteminde ise emlak vergisi, sigorta, faiz, bakım-onarım ve amortisman gibi belgeli giderler düşülür. Götürü yöntemi seçen mükellef, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez. Yöntem seçimi, sahip olunan taşınmazların tümü için birlikte yapılır; bir kısmı için gerçek, diğer kısmı için götürü gider seçilemez. Vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.

“Bir kişinin birden fazla konuttan kira elde etmesi halinde istisna, her bir konut için ayrı ayrı değil, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanır.”Gelir İdaresi Başkanlığı, Kira Geliri Beyanı Rehberi — GVK m.21

İş yeri kiralarında istisna uygulanmaz; kiracı stopaj keser ve bu stopaj yıllık vergiden mahsup edilir. Kira geliri istisna tutarının altında kalan mülk sahiplerinin mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek yoktur.

Örnek hesap: 5 milyon TL’lik daire

Aşağıdaki tablo, giderlerin brüt getiriyi ne ölçüde aşındırdığını gösterir. Hesapta yıllık brüt kira geliri 300.000 TL, emlak vergisi rayiç değeri 2.000.000 TL ve büyükşehir konut oranı binde 2 kabul edilmiştir. Boş kalma kaybı yılda bir aylık kira olarak, bakım karşılığı ise yıllık kiranın %5’i olarak hesaplanmıştır. Vergi tutarı, 58.000 TL istisna ve %15 götürü gider indirimi uygulandıktan sonra 2026 gelir vergisi tarifesine göre bulunmuştur. Paydaya yalnızca 5.000.000 TL satış bedeli değil, tapu harcı ve danışmanlık bedeli dahil yaklaşık 5.229.000 TL toplam yatırım maliyeti yazılmıştır. Aidat, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kiracıya aittir; bu nedenle tabloya dahil edilmemiştir. Ancak çatı, cephe ve asansör gibi büyük onarım payları malike düşer ve bakım karşılığı kaleminde karşılanır. Kredi kullanılmadığı, mülkün peşin alındığı varsayılmıştır; kredili alımda faiz gideri de hesaba eklenir.

Getiriyi düşüren gizli kalemler nelerdir?

Getiri hesabını bozan kalemler, ilan metninde veya yatırım sunumunda yer almayan ama her yıl tekrarlanan giderlerdir. En büyüğü boş kalma süresidir: mülk yılda bir ay boş kalırsa getiri doğrudan %8,3 oranında düşer. İkinci sırada kiracı tahsilat riski gelir; kira ödenmediğinde tahliye süreci aylar sürer ve bu dönemde gelir durur. Üçüncüsü kiracı değişiminde yapılan boya, badana ve küçük tadilat giderleridir. Dördüncüsü Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ev sahibine düşen büyük onarım payıdır: çatı, cephe, asansör ve tesisat yenileme kararları kiracıya değil malike aittir. Beşincisi ise kira artışının Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca on iki aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlı olmasıdır. Altıncı kalem, mülkün uzun süre boş kalması halinde ödenmeye devam eden aidat, emlak vergisi ve sigorta giderleridir; gelir dursa da bu kalemler durmaz.

Kira artış tavanı getiriyi nasıl etkiler?

Kira artışı yasal olarak TÜFE ortalamasını aşamaz. Mülk fiyatları enflasyondan hızlı artarsa getiri oranı düşer; kiralar enflasyondan hızlı artarsa yükselir. Beş yılını dolduran sözleşmelerde mahkeme emsal kiraya hükmedebilir. Bu mekanizmayı kira tespit davası yazımda ele aldım.

Kiracı kalitesi getiriden önemlidir

Yüksek kira ödemeyi kabul eden ancak ödeme düzeni belirsiz bir kiracı, düşük kira ödeyen düzenli bir kiracıdan daha maliyetlidir. Tahliye süreci ve boş geçen aylar, ilk yıl kazanılan kira farkını fazlasıyla götürür. Sürecin işleyişini kira tahliye süreci yazımda anlattım.

Kira getirisi mi, değer artışı mı?

Kira getirisi ile değer artışı çoğu zaman ters yönde hareket eder. Merkezi ve prestijli lokasyonlarda mülk fiyatları kiralardan hızlı arttığı için brüt getiri oranı düşük görünür; buna karşılık uzun vadeli değer artışı yüksektir. Çevre bölgelerde ve daha düşük fiyatlı mülklerde ise kira getirisi yüksek, değer artışı sınırlıdır. Bu nedenle iki yatırımcı aynı veriye bakıp farklı karar verebilir. Düzenli nakit akışı arayan yatırımcı yüksek kira getirisini, uzun vadeli sermaye birikimi hedefleyen yatırımcı ise değer artışını önceler. Doğru karar, yatırımcının vadesine ve nakit ihtiyacına bağlıdır; tek bir doğru oran yoktur. Değer artışı, mülk satılana kadar gerçekleşmemiş bir kazançtır ve satış anındaki piyasa koşullarına bağlıdır. Kira geliri ise her ay nakde dönen, öngörülebilir bir akıştır. İki getiri kaleminin risk profili birbirinden farklıdır.

Kısa dönem kiralama getiriyi artırır mı?

Konutların turizm amaçlı kiralanması, 7464 sayılı Kanun ile düzenlenmiştir. Buna göre yüz gün veya daha kısa süreli kiralamalar için Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alınması zorunludur. İzin belgesi başvurusunda, kat mülkiyetine tabi binalarda tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verdiği karar aranır. Bu şart, apartman dairelerinde uygulamada en büyük engeldir; tek bir malikin itirazı süreci durdurur. İzinsiz kiralama tespit edilirse idari para cezası uygulanır. Kısa dönem kiralamada brüt getiri uzun döneme göre yüksek görünse de temizlik, işletme, platform komisyonu, yıpranma ve doluluk dalgalanması hesaba katıldığında net fark beklenenden küçüktür. Ayrıca kısa dönem kiralama, gelir vergisi açısından farklı değerlendirilebilir ve işletme faaliyeti sayıldığında mesken istisnasından yararlanılamaz. Sigorta poliçelerinde de fark doğar: standart konut sigortaları kısa dönem kiralamayı çoğu zaman kapsam dışında bırakır.

Sıkça sorulan sorular

Son güncelleme: 7 Ağustos 2026. Amortisman süreleri 2026 ikinci çeyrek verilerine dayanır. Kira geliri istisnası ve gelir vergisi dilimleri her yıl yeniden belirlenir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuki veya vergi danışmanlığı yerine geçmez. Geçmiş getiri verileri gelecekteki getirinin garantisi değildir. Vergi istisnaları, dilimler ve emlak vergisi oranları yıl içinde değişebilir. Beyan öncesinde Gelir İdaresi Başkanlığı’nın güncel rehberinden teyit alınız; somut durumunuz için mali müşavir veya avukata danışınız.

Ömer Faruk Ordulu — Gayrimenkul Danışmanı
Gümüşsuyu Mah. Mete Cd. Süren Apt. No:8 Da:3, 34437 Beyoğlu / İstanbul
Tel: 0 553 869 93 82 · E-posta: omer.ordulu@century21.com.tr
Pazartesi-Cuma 08:00-20:00 · Cumartesi 09:00-17:00 · Pazar kapalı