Ev Alırken Toplam Ne Kadar Masraf Çıkar?
Ev fiyatının üstüne binen tapu harcı, döner sermaye, danışmanlık bedeli, DASK ve kredi masrafları — kalem kalem, güncel rakamlarla ve 5 milyon TL’lik bir daire üzerinden örnek hesapla.
Ev alırken tapu ve işlem masrafları, konut bedelinin yaklaşık %4 ile %6’sı arasında bir tutara denk gelir. Peşin alımda temel kalemler şunlardır: alıcının ödediği %2 tapu harcı (492 sayılı Harçlar Kanunu, 4 sayılı tarife), büyükşehirlerde 6.681 TL döner sermaye ücreti, KDV hariç en fazla %2 danışmanlık hizmet bedeli (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20) ve DASK poliçesi.
5.000.000 TL bedelli bir dairede alıcının ödeyeceği toplam masraf yaklaşık 230.000 TL‘dir. Konut kredisi kullanılırsa ekspertiz, dosya ve ipotek harcı ile bu tutar 250.000–270.000 TL bandına çıkar.
Bu yazıda
- Tapu harcı ne kadar, kim öder?
- Döner sermaye ücreti nedir?
- Emlakçı komisyonu yasal olarak ne kadar?
- DASK ne kadar tutar?
- Kredi kullanırsam hangi masraflar eklenir?
- Örnek hesap: 5 milyon TL’lik daire
- Kimsenin söylemediği masraflar
- Hangi durumlarda harç ödenmez?
- Beyan değerini düşük göstermek
- Sıkça sorulan sorular
Tapu harcı ne kadar, kim öder?
Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 4 sayılı tarifesine göre alınır ve tapu müdürlüğü işlemi tescil etmeden önce tahsil edilir. Oran binde 20, yani %2 alıcıdan ve %2 satıcıdan olmak üzere toplam %4’tür.
Kritik nokta şu: harcın matrahı satış bedelidir, ancak beyan edilen bedel, belediyenin emlak vergisi rayiç değerinden düşük olamaz. Rayiç değerin altında beyan yapılamaz.
| Satış bedeli | Alıcı harcı (%2) | Satıcı harcı (%2) | Toplam (%4) |
|---|---|---|---|
| 1.000.000 TL | 20.000 TL | 20.000 TL | 40.000 TL |
| 3.000.000 TL | 60.000 TL | 60.000 TL | 120.000 TL |
| 5.000.000 TL | 100.000 TL | 100.000 TL | 200.000 TL |
| 10.000.000 TL | 200.000 TL | 200.000 TL | 400.000 TL |
Uygulamada bu paylaşım pazarlık konusu olabilir; alıcının harcın tamamını üstlendiği anlaşmalar sık görülür. Ancak kanunun kurgusu iki tarafa da yük getirir. Pazarlıkta bunu erken netleştirin — tapu randevusunda “harcı kim ödüyor” tartışması çıkması, aylar süren bir süreci son anda tıkayabilir.
Ödeme, tapu müdürlüğünün oluşturduğu e-tahsilat numarasıyla Gelir İdaresi Başkanlığı Dijital Vergi Dairesi, anlaşmalı banka şubeleri veya internet bankacılığı üzerinden yapılır.
Döner sermaye ücreti nedir, ne kadar?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2026 tarife cetveli 1 Ocak 2026’da yürürlüğe girmiştir. Hesap iki temel büyüklüğe dayanır: gösterge 2.227 TL ve ilave gösterge 307 TL. Bu tutarlara KDV dahildir.
Ücret il ve işlem türüne göre değişir. Büyükşehir statüsündeki illerde yöresel katsayı daha yüksektir. Vekaletle yapılan işlemlerde bedel 2,5 kat, yurt dışı tapu işlemlerinde 4 kat uygulanır.
Emlakçı komisyonu yasal olarak ne kadar?
Yasal dayanak, 5 Haziran 2018 tarihli ve 30442 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik‘tir. Maddenin lafzı nettir:
“Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz.”
Bu bir üst sınırdır, sabit oran değil. Danışman daha düşük oran uygulayabilir. Kiralamada ise hizmet bedeli, KDV hariç bir aylık kira bedelini geçemez.
Komisyon konusunda üç şey bilin
- Yazılı sözleşme zorunludur. Yönetmelik m.15-17 gereği aracılık sözleşmesi yazılı yapılır. Türk Borçlar Kanunu m.520 uyarınca da taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli değildir. Sözlü mutabakatla komisyon talep etmek zayıf hukuki zemindir.
- Sadece mülk göstermek için ücret talep edilemez. Danışman, ilçe dışındaki taşınmazlar için yalnızca ulaşım bedeli isteyebilir.
- Yetki belgesi sorgulanabilir. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi olmayan kişinin komisyon talep etme hakkı tartışmalıdır. Belge numarasını Ticaret Bakanlığı sisteminden doğrulayın.
Danışman seçerken nelere bakmanız gerektiğini Beyoğlu’nda güvenilir emlak danışmanı nasıl seçilir yazımda 7 madde halinde topladım.
DASK ne kadar tutar, zorunlu mu?
6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu gereği, tapuya kayıtlı tüm mesken nitelikli taşınmazlar için DASK zorunludur. Poliçe olmadan tapu devri, kira sözleşmesi ve abonelik işlemleri yapılamaz.
Prim şu formülle bulunur:
Sigorta bedeli = Metrekare birim maliyeti × Dairenin brüt m²
Mart 2026 tarifesine göre birim maliyet betonarme yapılarda 10.473 TL/m², diğer yapı tarzlarında 6.982 TL/m²’dir. Azami teminat 2.220.218 TL olarak belirlenmiştir. Bu rakamlar her ay ÜFE artışına göre güncellenir — poliçe yaptırmadan önce DASK’ın güncel tarifesinden teyit edin.
DASK yalnızca binanın deprem hasarını karşılar; eşyalar kapsam dışıdır. Yangın, su baskını ve hırsızlık için ayrıca konut sigortası önerilir — zorunlu değildir ama yıllık maliyeti düşüktür.
Konut kredisi kullanırsam hangi masraflar eklenir?
| Kalem | Tutar / Oran | Kim öder |
|---|---|---|
| Ekspertiz (değerleme) raporu | Bankaya göre değişir | Alıcı |
| Kredi tahsis ücreti | Kredi tutarının binde 5’i (yasal üst sınır) | Alıcı |
| İpotek tesis harcı | Kredi tutarının binde 4,55’i | Alıcı |
| Hayat sigortası | Yaş ve tutara göre değişir | Alıcı |
| İpotek döner sermayesi | Ayrı işlem ücreti | Alıcı |
Bankaların istediği ekspertiz raporu, sizin lehinize de çalışır: bağımsız bir kuruluş mülkün piyasa değerini ölçer. Rapor beklediğinizin altında çıkarsa hem kredi tutarınız düşer hem de fiyatın yüksek olduğuna dair somut bir pazarlık kozunuz olur.
Mülkün gerçek değerini alım öncesinde bağımsız olarak öğrenmek isterseniz evin değeri nasıl ölçülür yazımdaki adımları izleyebilir ya da ücretsiz değerleme formunu doldurabilirsiniz.
Örnek hesap: 5 milyon TL’lik daire
| Kalem | Hesap | Tutar |
|---|---|---|
| Tapu harcı (alıcı payı) | 5.000.000 × %2 | 100.000 TL |
| Döner sermaye | Sabit, büyükşehir | 6.681 TL |
| Danışmanlık hizmet bedeli | 5.000.000 × %2 | 100.000 TL |
| Hizmet bedeli KDV’si | 100.000 × %20 | 20.000 TL |
| DASK poliçesi | 100 m² betonarme, yaklaşık | ~2.300 TL |
| Peşin alımda alıcı toplamı | ~228.981 TL | |
Bu, konut bedelinin yaklaşık %4,6’sı demektir. Kredi kullanılırsa ekspertiz, dosya, ipotek harcı ve hayat sigortası eklenir; toplam %5,2–%5,5 bandına çıkar.
Kimsenin söylemediği masraflar
Devralınan aidat borcu
Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 uyarınca yeni malik, önceki malikin ödemediği aidat borcundan da sorumludur. Tapu devrinden önce yöneticiden borcu olmadığına dair yazı alın. Beyoğlu’nun eski apartmanlarında asansör bakımı, çatı onarımı veya cephe yenileme için alınmış aidat kararları binlerce liralık sürprizlere dönüşebiliyor.
Abonelik güvence bedelleri
Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin devri veya yeni açılışında güvence bedeli ödenir. Kullanım yeri değişikliğinde eski aboneliğin kapatılması, yenisinin açılması gerekir. Tek başına büyük tutar değildir ama toplamı birkaç bin lirayı bulur.
Kapora ve cayma riski
Ön ödeme yaparken paranın hukuki niteliğini yazılı belirleyin. Pey akçesi mi, cayma parası mı? İkisi farklı sonuç doğurur: cayma parasında vazgeçen taraf parayı kaybeder veya iki katını öder. “Kapora” kelimesi tek başına bu ayrımı yapmaz.
Satıcıysanız: değer artış kazancı vergisi
Konutu edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsanız, alış ve satış bedeli arasındaki fark değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Enflasyon endekslemesi ve istisna tutarı düşülür. 5 yılı doldurmuş konutlarda bu vergi doğmaz. Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda ise farklı kurallar geçerlidir; ayrıntısını miras kalan ev nasıl satılır yazımda anlattım.
Vekaletle işlem yapıyorsanız
Noter vekaletname ücreti ve döner sermayenin 2,5 kat uygulanması ek maliyet getirir. Vekaletnamenin kapsamı dar tutulmalıdır; ayrıntılar vekaletname rehberimde.
Hangi durumlarda harç ödenmez veya azalır?
- Kentsel dönüşüm: 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilen konutların ilk satışında tapu harcı ve döner sermaye muafiyeti uygulanır.
- Miras ve intikal: Veraset yoluyla mirasçılara geçen taşınmazların intikal tescilinde alım-satım harcı doğmaz. Ancak mirasçılar evi üçüncü kişiye satarsa standart %4 devreye girer.
- İlk Evim kampanyaları: Hükümetin dönemsel olarak açtığı düşük faizli konut paketlerinde harç indirimi uygulanabilir. Kampanya şartları değişkendir, başvuru öncesi güncel duyuruyu kontrol edin.
- Yabancı alıcı istisnası: KDV Kanunu m.13/(i) uyarınca Türkiye’de yerleşik olmayan yabancılara yapılan ilk konut teslimleri KDV’den istisnadır. Bedelin döviz olarak getirilip banka kanalıyla ödenmesi şarttır. Ancak yabancı alıcılarda döner sermaye 20.870 TL’ye çıkar ve SPK lisanslı değerleme raporu zorunludur.
Beyan değerini düşük göstermek neden risklidir?
Pratikte sık rastlanan bir öneridir: “Tapuda düşük gösterelim, harçtan tasarruf edelim.” İki nedenle kötü bir fikirdir.
Birincisi yasal risk. Gerçek bedelin altında beyan, vergi ziyaına yol açar. Tespit edilirse eksik harç, gecikme faizi ve ceza birlikte tahsil edilir. Tapu kayıtları ile banka hareketleri arasındaki uyumsuzluk kolayca fark edilir.
İkincisi kendi aleyhinize işler. Bugün 5 milyonluk daireyi tapuda 3 milyon gösterirseniz, yarın 8 milyona sattığınızda değer artış kazancınız 2 milyon değil 5 milyon hesaplanır. 5 yıl dolmadan satarsanız kazandığınızdan çok kaybedersiniz.
Beyoğlu’nda masraf hesabını bozan asıl kalem harç değil, bina bazlı sürprizler oluyor. Cihangir ve Çukurcuma’nın eski apartmanlarında son üç yılda alınmış cephe yenileme veya asansör kararları, alıcının hiç hesaba katmadığı bir yükle karşılaşmasına yol açıyor.
Alım öncesi mutlaka yöneticiden iki belge isteyin: güncel aidat borcu yazısı ve son üç yılın kat malikleri kurulu karar defteri fotokopisi. Karar defterinde alınmış ama henüz uygulanmamış bir tadilat kararı varsa, o yükü siz devralırsınız.
İkinci sık sorun iskan (yapı kullanma izin belgesi) eksikliği. Beyoğlu’nun bazı yapılarında iskan yoktur; bu, kredi kullanımını engelleyebilir ve ileride satışı zorlaştırır. Tapu senedinde “kat mülkiyeti” mi “kat irtifakı” mı yazdığına bakın — kat irtifakı, iskanın henüz alınmadığına işaret eder.
Sıkça sorulan sorular
Ev alırken masraflar toplam yüzde kaç tutar?
Peşin alımda konut bedelinin yaklaşık %4,5–%5’i, kredili alımda %5–%6’sı. Bu orana alıcının ödediği %2 tapu harcı, döner sermaye, KDV dahil danışmanlık hizmet bedeli ve DASK dahildir. Bütçe kurarken %6 pay ayırmak güvenlidir.
Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?
Kanunen alıcı %2, satıcı %2 öder; toplam %4. Uygulamada bu paylaşım taraflar arasında pazarlık konusu olabilir ve alıcının tamamını üstlendiği anlaşmalar görülür. Anlaşmayı sözleşme aşamasında yazılı netleştirin.
Emlakçı komisyonu pazarlık edilebilir mi?
Evet. Yönetmelikteki %4 bir üst sınırdır, sabit oran değildir. Danışman bunun altında oran uygulayabilir. Ancak çok düşük komisyon teklif eden danışmanın hizmet kapsamını da sorgulayın: ilan, profesyonel fotoğraf, alıcı ön elemesi, evrak takibi ve tapu süreci komisyonun karşılığıdır.
Kaparo verdim, vazgeçersem param yanar mı?
Ödemenin hukuki niteliğine bağlıdır. Pey akçesi sözleşmenin kurulduğunun kanıtıdır ve vazgeçme halinde iade edilebilir. Cayma parasında ise vazgeçen taraf ödediğini kaybeder veya aldığının iki katını geri verir. Bu ayrımı ödeme yapmadan önce yazılı olarak belirleyin.
DASK olmadan tapu devri yapılabilir mi?
Hayır. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu gereği DASK poliçesi tapu devrinde ibrazı zorunlu belgedir. Poliçe olmadan işlem tamamlanmaz. Poliçe yıllık yenilenir.
Eski malikin aidat borcunu ben mi ödeyeceğim?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 uyarınca yeni malik, önceki malikin ödenmemiş aidat borcundan sorumludur. Bu nedenle tapu devrinden önce apartman yöneticisinden borcu olmadığına dair yazı alın.
Yabancı uyruklu alıcının masrafları farklı mı?
Evet. Döner sermaye ücreti 2026’da yabancı uyruklu alıcılar için 20.870 TL olarak uygulanır. Ayrıca tapu öncesi SPK lisanslı bir kuruluştan taşınmaz değerleme raporu alınması zorunludur. Buna karşılık, Türkiye’de yerleşik olmayan yabancılara yapılan ilk konut tesliminde KDV istisnası uygulanabilir.
Kentsel dönüşümde harç muafiyeti var mı?
Evet. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilen konutların ilk satışında tapu harcı ve döner sermaye muafiyeti uygulanmaktadır. Muafiyetin kapsamı için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nden teyit alın.
Son güncelleme: 7 Ağustos 2026. Tapu harcı oranı %4 olarak korunmakta, 2026 döner sermaye tarifesi 1 Ocak 2026’da yürürlüğe girmiştir. DASK birim maliyetleri her ay ÜFE’ye göre güncellenir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali veya vergi danışmanlığı yerine geçmez. Harç oranları, döner sermaye tarifesi, DASK primleri ve vergi istisnaları yıl içinde değişebilir. İşlem öncesinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Gelir İdaresi Başkanlığı ve DASK‘ın güncel yayınlarından teyit alınız; somut durumunuz için mali müşavir veya avukata danışınız.
Masraf hesabını birlikte çıkaralım
Almayı düşündüğünüz mülkün tapu harcı, aidat yükü ve toplam işlem maliyetini önceden netleştirelim. Ön görüşme ücretsizdir.
Ömer Faruk Ordulu — Gayrimenkul Danışmanı
Gümüşsuyu Mah. Mete Cd. Süren Apt. No:8 Da:3, 34437 Beyoğlu / İstanbul
Tel: 0 553 869 93 82 · E-posta: omer.ordulu@century21.com.tr
Pazartesi-Cuma 08:00-20:00 · Cumartesi 09:00-17:00 · Pazar kapalı