Miras · Satış Süreci · Cihangir
Miras Kalan Evi Satmak: Cihangir’de Bir İşlemin Anatomisi (2026)
30 saniyelik cevap
Miras kalan evi satabilirsiniz; ama önce mülkiyet mirasçılara geçmeli. Sıra: 1) Veraset ilamı (mirasçılık belgesi), 2) veraset ve intikal vergisi beyannamesi (ölümden itibaren 4 ay içinde; 2026’da kişi başı 2.907.136 TL istisna), 3) tapuda intikal (miras intikalinde tapu harcı yok, yalnızca döner sermaye), 4) satış. Miras yoluyla edinilen mülkün satışında değer artış kazancı vergisi doğmaz — süre sınırı da yoktur.
Cihangir’de portföyümüze giren mülklerin hatırı sayılır bir kısmı aile mülkü: anne-babadan kalmış, bazen üç kuşaktır aynı binada oturulmuş daireler. Geçenlerde üç kardeşle bir satış tamamladık — biri İzmir’de, biri Berlin’de yaşıyordu, daire de Cihangir’de. İşlem sorunsuz bitti; ama bitmesi, baştan doğru sırayla yürütmemizdendi. Bu yazıda o sırayı, maliyetleri ve Cihangir’e özgü pürüzleri anlatıyorum. İntikal sürecinin teknik detaylarını Miras İntikali Nedir, Adım Adım Nasıl Yapılır? yazımda anlatmıştım; bu yazı “sonra ne oluyor, nasıl satılıyor” kısmına odaklanıyor.
Adım Adım: İşlemin Anatomisi
1. Veraset ilamı (mirasçılık belgesi)
Mirasçıların kim olduğunu resmileştiren belgedir. Sulh hukuk mahkemesinden alınır; uygulamada çoğu durumda noterden de alınabilmektedir (yabancı uyruklu mirasçı gibi özel durumlarda mahkeme gerekir). Bu belge olmadan ne intikal ne satış yapılır.
2. Veraset ve intikal vergisi beyannamesi
Ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde verilir. Korkulanın aksine istisna tutarları yüksektir: 2026 yılı için her bir çocuğa/eşe düşen miras payının 2.907.136 TL’si vergiden istisnadır (mirasçı yalnızca eşse 5.817.845 TL). İstisnayı aşan kısım için oran %1’den başlar ve vergi, tahakkuk yılından itibaren 3 yılda, her yıl Mayıs ve Kasım’da 6 eşit taksitte ödenir. Vergi tamamen bitmeden de satış yapılabilir; ancak tapudaki intikal için vergi dairesinden “ilişiği yoktur” yazısı gerekir — bu planlama işidir.
3. Tapuda intikal
Veraset ilamı ve vergi dairesi yazısıyla tapuya başvurulur, mülk mirasçılar adına tescil edilir. Bu aşamada %4’lük tapu harcı alınmaz; yalnızca döner sermaye bedeli ödenir (2026’da İstanbul’da işlem başına yaklaşık 6.700-7.000 TL).
4. Satış
İntikal tamamlanınca satış normal satış sürecine döner: fiyatlandırma, ilan, pazarlık, tapu devri. Satışta tapu harcı standarttır (toplam %4; yasal olarak alıcı %2 + satıcı %2). İyi haber tekrar: miras kalan mülkte değer artış kazancı vergisi yoktur — ister 6 ay, ister 16 yıl sonra satın. Detay için değer artış kazancı vergisi yazıma bakın.
Maliyet Özeti (2026)
| Kalem | Tutar / Oran |
|---|---|
| Veraset ilamı | Noter/mahkeme masrafı (mütevazı) |
| Veraset ve intikal vergisi | 2.907.136 TL/kişi istisna sonrası %1’den başlayan tarife; 6 taksit |
| İntikalde tapu harcı | Yok — sadece döner sermaye (~6.700-7.000 TL, İstanbul) |
| Satışta tapu harcı | Toplam %4 (yasal paylaşım: alıcı %2 + satıcı %2) |
| Satışta değer artış kazancı | Yok (ivazsız edinim) |
Cihangir Gerçeği: Çok Mirasçılı, Hisseli Daireler
İşin teorisi kolay; Cihangir’de pratiği şu üç sorunla gelir:
Sorun 1: Mirasçılardan biri yurt dışında
Berlin’deki kardeş tapuya gelemez. Çözüm: konsolosluktan veya noterden vekaletname — satış ve intikal yetkilerini kapsayan, fotoğraflı vekalet. Yurt dışı vekaletnamelerinde apostil/çeviri şartları önceden planlanmalı. Bu işlemlerde kargo-noter-tapu zincirini takvimle yönetiyoruz; plansız bırakılırsa bir imza için satış aylarca bekler.
Sorun 2: Bir mirasçı satmak istemiyor
Elbirliğiyle intikal eden mülkte satış için tüm mirasçıların onayı gerekir. Biri yanaşmıyorsa seçenekler: payını diğerlerine devretmesi (bedelli devir), paylı mülkiyete geçilip kendi payını satması, ya da son çare ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası. Dava yolu mülkün açık artırmayla satılması anlamına gelebilir ve çoğu zaman aile içi anlaşmadan daha düşük sonuç doğurur — bu yüzden önce masada çözüm ararız. Kimseyi zorla satışa ikna etmek bizim işimiz değil; ama herkesin seçeneklerini rakamlarla görmesi çoğu zaman düğümü çözer.
Sorun 3: Pay satışı ve önalım (şufa) hakkı
Paylı mülkiyette bir mirasçı payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşların önalım hakkı vardır. Yanlış yapılan pay satışları yıllar süren davalar doğurur. Pay satışı düşünüyorsanız işlemi mutlaka avukat gözetiminde yapın.
Pratik Kontrol Listesi
| Kontrol | Neden Kritik |
|---|---|
| Veraset ilamı alındı mı? Tüm mirasçılar listede mi? | Sonradan çıkan bir mirasçı her şeyi durdurur |
| Vergi beyannamesi 4 ay içinde verildi mi? | Gecikme ceza ve faiz doğurur |
| Tapuda intikal tamamlandı mı, kayıt güncel mi? | İntikal olmadan satış yapılamaz |
| İpotek, haciz, intifa hakkı gibi takyidat var mı? | Eski aile tapularında çıkabiliyor |
| DASK poliçesi ve fatura borçları kontrol edildi mi? | Tapu günü sürprizi önler |
| Tüm mirasçılar satış ve fiyatta yazılı mutabık mı? | Sözlü mutabakat pazarlık masasında çözülür |
| Yurt dışındaki mirasçılar için vekaletname kuruldu mu? | Bir imza için satış aylarca beklemesin |
| Dairede kiracı veya oturan aile üyesi varsa teslim planı net mi? | “Satılınca çıkar” sözü en kritik anda kriz yaratır |
Sık Sorulan Sorular
Veraset vergisi bitmeden ev satılabilir mi?
Kural olarak tapu işlemi için vergi dairesinden ilişik kesme belgesi gerekir; beyan ve ödeme planı düzenli yürüyorsa süreç tıkanmaz. Kendi durumunuzu vergi dairesiyle önceden netleştirin.
Mirasçılardan birine ulaşamıyoruz, ne olur?
Satış kilitlenir. Elbirliği mülkiyetinde herkesin imzası şarttır. Hukuki yollar (temsil, dava) avukatlık konudur — erken başlayın, çünkü bu dosyalar uzun sürer.
Miras kalan evi hemen satmak zorunda mıyız?
Hayır, süre sınırı yoktur. Ancak veraset ve intikal vergisi beyannamesi için 4 aylık süre kaçırılmamalıdır; gecikme ceza ve faiz doğurur.
Evde hâlâ oturan mirasçı varsa satış olur mu?
Satış mümkün ama alıcıya teslim planı satış sözleşmesinin parçası olmalıdır. “Satılınca çıkar” sözüyle ilana çıkmak, en kritik anda kriz yaratır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; miras ve vergi konularında karar vermeden önce avukatınıza ve mali müşavirinize danışın. Rakamlar 2026 yılı mevzuatına göredir.
Ömer Faruk Ordulu
Gayrimenkul Danışmanı · Century 21 Forever
Cihangir, Çukurcuma, Firuzağa, Gümüşsuyu, Taksim, Kabataş
Gümüşsuyu Mah. Mete Cd. Süren Apt. No:8 Da:3, 34437 Beyoğlu / İstanbul
Tel / WhatsApp: 0 553 869 93 82 · Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3403629-008