Kira Hukuku · TBK m.344
Kira tespit davası nasıl açılır, ne kadar sürer?
Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. 1 Eylül 2023’ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenen bedelin yeni kira döneminin başından geçerli olması için, davanın dönem başlangıcından en az otuz gün önce açılmış olması ya da kiraya verenin bu süre içinde artış yapacağını yazılı bildirmiş olması gerekir.
- Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili yer taşınmazın bulunduğu yerdir.
- Dava öncesi arabuluculuk zorunludur; atlanırsa dava usulden reddedilir.
- Otuz günlük süre kaçırılırsa yeni bedel bir yıl sonraki dönemden itibaren uygulanır.
- İlk beş yılda artış TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır; serbest tespit beş yıl sonra mümkündür.
- Dava sürerken kiracı mevcut kirayı öder; fark, karar kesinleşince geriye dönük talep edilir.
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
İki farklı rejimi ayırmak gerekiyor.
İlk beş yıl
Yenilenen kira dönemlerinde artış oranı, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile bu sınır uygulanır.
Beş yıldan sonra
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedeli hâkim tarafından yeniden belirlenebilir. Serbest tespitin yapıldığı yer burasıdır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Otuz günlük kural neden kritik?
Dava ne zaman açılırsa açılsın görülür. Ama kararın hangi tarihten itibaren uygulanacağı bu kurala bağlıdır ve pratikte bir yıllık gelir farkı yaratır.
| Durum | Belirlenen bedel ne zaman geçerli olur? |
|---|---|
| Dava, dönem başından en az 30 gün önce açıldı | Yeni dönemin başından itibaren |
| Kiraya veren 30 gün içinde yazılı bildirim yaptı | Yeni dönemin başından itibaren |
| İkisi de yapılmadı | Bir sonraki kira döneminden itibaren |
Cihangir ve Gümüşsuyu’nda uzun süredir aynı kiracının oturduğu daireler çok yaygın. Kira bedelleri piyasanın belirgin altında kalıyor. Mülk sahipleri bunu genelde fark ettiğinde dönem başı çoktan geçmiş oluyor ve bir yıl daha bekliyorlar.
Öneri: sözleşme yıldönümünüzü takviminize işleyin ve en az iki ay öncesinden hareket edin. Otuz gün kâğıt üzerinde yeterli görünüyor ama arabuluculuk süreci de eklendiğinde pratikte yetmiyor.
Arabuluculuk nasıl işler?
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç — arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
- Başvuru, adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır.
- Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge ilam niteliğindedir; ayrıca dava açmaya gerek kalmaz.
- Anlaşma olmazsa düzenlenen son tutanakla dava açılabilir.
- Süreç genellikle birkaç hafta içinde tamamlanır ve maliyeti davadan belirgin düşüktür.
Pratik gerçek şu: iki yıl sürecek bir dava yerine emsal verilerle desteklenmiş bir teklif üzerinden anlaşmak, çoğu zaman her iki taraf için de daha iyi sonuç veriyor.
Hâkim neye göre karar verir?
Kanun üç ölçüt sayıyor ve bunları hakkaniyet süzgecinden geçirmeyi emrediyor:
- TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı — beş yıl sonrasında üst sınır değil, dikkate alınacak ölçütlerden biri
- Kiralananın durumu — konum, brüt ve net metrekare, bina yaşı, kat, cephe, asansör, bakım durumu
- Emsal kira bedelleri — aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların güncel kiraları
Mahkeme genellikle keşif kararı verir ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi raporu sonucun büyük ölçüde belirleyicisidir; bu nedenle emsal verilerin dosyaya doğru ve belgeli sunulması, davanın en önemli teknik aşamasıdır.
Beyoğlu mahallelerindeki güncel kira aralıklarını Beyoğlu Kira Rehberi sayfamda mahalle bazında paylaşıyorum; emsal hazırlığında başlangıç noktası olarak kullanılabilir.
Emsal dosyası nasıl hazırlanır?
Bilirkişi raporunu etkileyen tek şey dosyaya sunulan verinin kalitesidir. Sahada gördüğüm kadarıyla dosyaların çoğu ilan ekran görüntüsüyle sınırlı kalıyor ve bu yeterli olmuyor.
- Aynı mahalle ve tercihen aynı sokaktan en az beş emsal
- Benzer brüt ve net metrekare, benzer oda sayısı
- Benzer bina yaşı, kat ve cephe özellikleri
- İlan fiyatı değil, mümkünse gerçekleşmiş sözleşme bedeli
- Tarihli ekran görüntüsü veya yazılı beyan
- Kiralananın mevcut durumunu gösteren fotoğraflar
- Varsa bina veya daire lehine ayırt edici özellikler: asansör, otopark, manzara, yenilenmiş tesisat
Dava ne kadar sürer, ne kadar tutar?
Arabuluculuk aşaması genellikle birkaç hafta içinde tamamlanır. Dava aşaması ise keşif, bilirkişi raporu, rapora itiraz ve ek rapor süreçleriyle birlikte pratikte bir ila iki yıl arasında sürmektedir. İstinaf yoluna gidilmesi hâlinde süre daha da uzar.
Başlıca masraf kalemleri: arabuluculuk ücreti, başvuru ve peşin harç, keşif ve bilirkişi giderleri, tebligat masrafları, varsa avukatlık ücreti.
Dava sürerken hangi kira ödenir?
Kiracı mevcut kira bedelini ödemeye devam eder. Karar kesinleştiğinde, belirlenen bedel ile ödenen bedel arasındaki fark geriye dönük olarak talep edilebilir. Uzun süren davalarda birikmiş fark ciddi tutarlara ulaşabilir; bu, davayı açan için sürenin uzamasını kısmen telafi eder.
Sık sorulan sorular
Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi?
Evet. Kira bedelinin emsallere göre yüksek kaldığını düşünen kiracı da tespit davası açabilir. Dava tek yönlü bir hak değildir; mahkeme bedeli hakkaniyete göre belirler, sonuç artış yönünde de azalış yönünde de olabilir.
Beş yıl dolmadan tespit davası açılabilir mi?
Açılabilir ancak sonuç sınırlıdır. Beş yıl dolmadan yapılan artışlarda üst sınır TÜFE on iki aylık ortalamasıdır ve hâkim bu sınırın üzerine çıkamaz. Serbest belirleme ancak beş yıllık sürenin dolmasıyla mümkün olur.
Sözleşmede yazan artış oranı bağlayıcı mı?
İlk beş yıl için hayır. Sözleşmeye TÜFE’nin üzerinde bir oran yazılmış olsa bile aşan kısım geçersizdir. Daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa o geçerli olur, çünkü kanundaki sınır bir üst sınırdır.
Beş yıl nasıl hesaplanır?
Süre, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren işler. Bir yıllık sözleşmenin dört kez uzaması hâlinde beşinci kira yılının sonunda serbest tespit imkânı doğar. Aynı taraflar arasında her yıl yeni sözleşme imzalanmış olması süreyi sıfırlamaz.
Dava açmadan anlaşmak mümkün mü?
Evet ve çoğu durumda daha iyi sonuç verir. Emsal verilerle desteklenmiş bir teklif, iki yıl sürecek bir davadan hem daha hızlı hem daha ucuzdur. Arabuluculuk aşaması zaten bu amaçla tasarlanmıştır.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — Resmî Gazete: 4 Şubat 2011, Sayı 27836
- 7445 sayılı Kanun ile getirilen dava şartı arabuluculuk — Resmî Gazete: 5 Nisan 2023, Sayı 32154 (kira uyuşmazlıkları bakımından yürürlük: 1 Eylül 2023)
- Saha gözlemleri: Ömer Faruk Ordulu, Cihangir–Çukurcuma–Firuzağa–Gümüşsuyu–Taksim–Kabataş, 2007–2026
Ömer Faruk Ordulu, Century 21 Forever bünyesinde çalışan bir gayrimenkul danışmanıdır. 2007’den beri Taksim–Beyoğlu bölgesinde, 2015’ten beri Cihangir’de yaşamakta ve çalışmaktadır. Cihangir, Çukurcuma, Firuzağa, Gümüşsuyu, Taksim ve Kabataş’ta konut, iş yeri ve tarihi bina kiralama ile alım–satım süreçlerini yürütür. Ofisi Gümüşsuyu Mah. Mete Cd. Süren Apt. No:8 Da:3, Beyoğlu’ndadır. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3403629-008.
Cihangir’de satılık daire, kiralık ev ve ticari mülk süreçleri için hazırladığım sayfada güncel kira bantları, mahalle karşılaştırması, aktif portföyüm ve semtte ev bakmadan önce kontrol etmeniz gereken 6 madde bir arada. 2015’ten beri Cihangir’de oturuyorum.
Cihangir emlak danışmanlığı sayfasına gidin →Ömer Faruk Ordulu
Gayrimenkul Danışmanı · Century 21 Forever
Gümüşsuyu Mah. Mete Cd. Süren Apt. No:8 Da:3, 34437 Beyoğlu / İstanbul
0 553 869 93 82 · omer.ordulu@century21.com.tr
Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3403629-008