Kira Hukuku · TBK m.347
10 yılını dolduran kiracı çıkarılabilir mi?
Evet, çıkarılabilir — ama yaygın sanıldığı gibi onuncu yılın sonunda değil. Kanun on yıllık uzama süresinden söz eder; sözleşmenin ilk süresi bu on yıla dahil değildir.
Bir yıllık sözleşmede on yıllık uzama, başlangıçtan itibaren on birinci kira yılının sonuna denk gelir. Bu tarihten sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak, hiçbir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Sayım sözleşmenin başlangıcından değil, ilk sürenin bitiminden başlar.
- Bir yıllık sözleşmede hak, 11. kira yılının sonunda doğar; 10. yılın sonunda değil.
- Bildirim yazılı olmak zorundadır; sözlü veya mesajla yapılan bildirimin hükmü yoktur.
- Üç aylık süre kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar; hak kaybolmaz ama bir yıl ertelenir.
- Bu yol, sebep gösterme ve ispat gerektirmeyen tek tahliye sebebidir.
Kanun ne diyor?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Maddedeki kilit ifade “on yıllık uzama süresi”. Uzama, ilk sözleşme süresi dolduktan sonra başlar. Bu tek kelime, hesabın tamamını bir yıl kaydırır.
On yıl nasıl sayılır?
En çok hata yapılan nokta burası. Somut bir takvimle gösterelim.
| Dönem | Tarih aralığı | Durum |
|---|---|---|
| İlk süre | 1 Eylül 2015 – 1 Eylül 2016 | Uzamaya dahil değil |
| 1. uzama yılı | 2016 – 2017 | Uzama başladı |
| 5. uzama yılı | 2020 – 2021 | Serbest kira tespiti imkânı doğdu |
| 10. uzama yılı | 2025 – 2026 | On yıllık uzama doluyor |
| 11. uzama yılı | 1 Eylül 2026 – 1 Eylül 2027 | Bildirim hakkı bu dönemde kullanılır |
Bu örnekte kiraya veren, 1 Haziran 2027’ye kadar yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi 1 Eylül 2027’de sona erdirebilir. Sözleşme 2015’te başlamış olsa da hak 2027’de doğar — arada tam on iki yıl vardır.
Cihangir ve Gümüşsuyu’nda 2010’lardan kalma kira sözleşmeleriyle oturan çok kiracı var. Mülk sahipleri “on yılı geçti, artık çıkarabilirim” diyerek geliyor ama hesap çoğu zaman bir yıl şaşıyor.
Öneri: sözleşmenin başlangıç tarihini ve her yenileme dönemini bir kâğıda yazıp saymadan harekete geçmeyin. Yanlış hesapla gönderilen bildirim, bir yıl daha beklemek demektir.
Bildirim nasıl yapılmalı?
Sona erdirme bildiriminin yazılı olması geçerlilik şartıdır. Telefonla, mesajla veya sözlü olarak yapılan bildirimin hukuki sonucu yoktur.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
- Noter ihtarnamesi en güvenli yol — tebliğ tarihi resmî olarak belgelenir
- Kiralananın açık adresi ve kira sözleşmesinin tarihi yazılmalı
- Sözleşmenin hangi tarihte sona ereceği açıkça belirtilmeli
- Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı ayrı tebliğ edilmeli
- Tebliğin dönem bitiminden en az üç ay önce ulaşmış olması gerekir — gönderim tarihi değil, tebliğ tarihi esastır
- Tebligat evrakı ve tebliğ şerhi mutlaka saklanmalı
Üç aylık süre kaçırılırsa ne olur?
Sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Kiraya veren aynı hakkı bir sonraki uzama yılının bitiminden üç ay önce yeniden kullanabilir.
Hak kaybolmaz, sadece ertelenir. Ancak piyasa kirasının belirgin altında kalmış bir sözleşmede bir yıllık gecikme somut bir gelir kaybıdır. Mülkünüzün güncel piyasa değerini bilmiyorsanız ücretsiz değerleme talep edebilirsiniz.
Bu yol neden diğerlerinden güçlü?
Diğer tahliye sebeplerinin hepsi ispat ister. TBK m.347 hiçbir şey istemez.
| Yol | Sebep gerekir mi? | İspat yükü |
|---|---|---|
| On yıllık uzama (m.347) | Hayır | Sadece süre ve yazılı bildirim |
| İhtiyaç nedeniyle tahliye | Evet | Gerçek ve samimi ihtiyacın ispatı |
| Yeni malikin ihtiyacı | Evet | İhtiyaç + 1 ay içinde bildirim + 6 ay bekleme |
| İki haklı ihtar | Evet | İhtarların usulüne uygunluğu |
| Tahliye taahhüdü | Hayır | Taahhüdün geçerliliği tartışılır |
Bu nedenle uzun süreli kiracılarda en temiz yol genellikle m.347’dir. Tahliye taahhütnamesi ile karşılaştırıldığında geçerlilik tartışması da yaşanmaz.
Kiracı yine de çıkmazsa ne yapılır?
Bildirim usulüne uygun yapılmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa:
- Arabuluculuk. Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
- Tahliye davası. Sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dayanak, süresi içinde yapılmış yazılı bildirimdir.
- İcra. Karar kesinleştikten sonra icra yoluyla tahliye gerçekleştirilir.
Tahliye süreçlerinin bütününü kira tahliye süreci yazısında anlattım.
Sık sorulan sorular
Sözleşme her yıl yenilenirse on yıl sıfırlanır mı?
Hayır. Aynı taraflar arasında kira ilişkisi kesintisiz devam ediyorsa, her yıl yeni bir sözleşme imzalanmış olması süreyi sıfırlamaz. Belirleyici olan fiilî kira ilişkisinin başlangıç tarihidir.
Ev satılırsa yeni malik on yılı beklemek zorunda mı?
Hayır, yeni malikin ayrı bir yolu vardır. Taşınmazı sonradan edinen kişi, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu yazılı bildirerek altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bu yol ihtiyacın ispatını gerektirir.
İşyeri kiralarında da geçerli mi?
Evet. TBK m.347 konut ve çatılı işyeri kiralarının ikisini birden kapsar. Beyoğlu’ndaki dükkân ve ofis kiralamalarında da aynı sayım ve aynı üç aylık bildirim kuralı uygulanır.
Kiracı çıkmak isterse ne yapmalı?
Kiracı, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır ve kiracı bu dönemin kirasından sorumlu olur.
Bildirim üç aydan erken yapılabilir mi?
Evet. Kanun asgari süre koyar, azami süre koymaz. Dönem bitiminden dört veya beş ay önce yapılan bildirim de geçerlidir. Erken bildirim, tebligat gecikmesi riskini de ortadan kaldırır.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — Resmî Gazete: 4 Şubat 2011, Sayı 27836
- 7445 sayılı Kanun ile getirilen dava şartı arabuluculuk — Resmî Gazete: 5 Nisan 2023, Sayı 32154 (kira uyuşmazlıkları bakımından yürürlük: 1 Eylül 2023)
- Saha gözlemleri: Ömer Faruk Ordulu, Cihangir–Çukurcuma–Firuzağa–Gümüşsuyu–Taksim–Kabataş, 2007–2026
Ömer Faruk Ordulu, Century 21 Forever bünyesinde çalışan bir gayrimenkul danışmanıdır. 2007’den beri Taksim–Beyoğlu bölgesinde, 2015’ten beri Cihangir’de yaşamakta ve çalışmaktadır. Cihangir, Çukurcuma, Firuzağa, Gümüşsuyu, Taksim ve Kabataş’ta konut, iş yeri ve tarihi bina kiralama ile alım–satım süreçlerini yürütür. Ofisi Gümüşsuyu Mah. Mete Cd. Süren Apt. No:8 Da:3, Beyoğlu’ndadır. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3403629-008.
Cihangir’de satılık daire, kiralık ev ve ticari mülk süreçleri için hazırladığım sayfada güncel kira bantları, mahalle karşılaştırması, aktif portföyüm ve semtte ev bakmadan önce kontrol etmeniz gereken 6 madde bir arada. 2015’ten beri Cihangir’de oturuyorum.
Cihangir emlak danışmanlığı sayfasına gidin →Ömer Faruk Ordulu
Gayrimenkul Danışmanı · Century 21 Forever
Gümüşsuyu Mah. Mete Cd. Süren Apt. No:8 Da:3, 34437 Beyoğlu / İstanbul
0 553 869 93 82 · omer.ordulu@century21.com.tr
Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3403629-008