Kira Hukuku · TBK m.322 · 7464 sayılı Kanun
Kiracı alt kiraya verebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.
Rıza alınmadan yapılan alt kiralama sözleşmeye aykırılık oluşturur; kiraya veren yazılı ihtarla aykırılığın giderilmesini isteyebilir, giderilmezse sözleşmeyi feshedip tahliye talep edebilir.
Konutun günlük veya haftalık olarak turizm amaçlı kiralanmasında ayrıca izin belgesi zorunludur; bu belge yalnızca malike verilir ve kiracının bu yolla kiralama yapması mümkün değildir.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira için yazılı rıza şarttır — sözlü izin yeterli değildir.
- Rıza belirli bir kişi için verilmişse, başka birine kiralamayı kapsamaz.
- Turizm amaçlı kısa dönem kiralama için izin belgesi gerekir; başvuruyu yalnızca malik yapabilir.
- Birden fazla bağımsız bölümü olan binalarda izin belgesi için kat maliklerinin oybirliği aranır.
- Alt kira geçerli olsa bile asıl kiracı, alt kiracının davranışından kiraya verene karşı sorumludur.
Genel kural ve konut istisnası
Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir ya da kullanım hakkını başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Kanun iki farklı rejim kuruyor. Genel kira sözleşmelerinde kiracı, kiraya verene zarar vermemek koşuluyla alt kiraya verebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bu serbestlik ortadan kalkar.
Beyoğlu’ndaki daire, dükkân ve ofis kiralamalarının tamamı bu istisna kapsamındadır. Pratik kural şudur: yazılı rıza yoksa alt kira yoktur.
Yazılı rıza nasıl alınır?
Rızanın belirli bir şekli yoktur ama yazılı olması zorunludur. Uygulamada üç yol kullanılır:
- Kira sözleşmesine madde eklemek — “kiracı, kiraya verenin yazılı onayıyla alt kiraya verebilir” gibi genel bir çerçeve.
- Ayrı bir muvafakatname — sonradan, somut alt kiracı belirtilerek düzenlenir.
- Ek protokol — süre, bedel ve sorumluluk paylaşımını da içeren kapsamlı düzenleme.
Rızanın kapsamı önemlidir. “Alt kiraya verebilir” ifadesi genel bir izin sayılırken, belirli bir kişi için verilen izin başka birine kiralamayı kapsamaz. Alt kiracı değiştiğinde yeni rıza gerekir.
| Durum | Alt kira mı? | Yazılı rıza gerekir mi? |
|---|---|---|
| Daireyi tamamen başkasına kiralamak | Evet | Evet |
| Bir odayı bedel karşılığı vermek | Kısmî alt kira | Evet |
| Ücretsiz misafir ağırlamak | Hayır | Hayır |
| Şirket kiracısının çalışanını yerleştirmesi | Kullanım hakkı devri | Evet |
| Günlük veya haftalık turizm kiralaması | Evet | Rıza yetmez, izin belgesi gerekir |
| Kira sözleşmesini devretmek | Devir | Evet |
Rızasız alt kiralamanın sonuçları nelerdir?
- Yazılı ihtar. Kiraya veren, aykırılığın giderilmesi için kiracıya yazılı ihtar gönderir ve uygun bir süre verir.
- Fesih ve tahliye. Aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilebilir ve tahliye istenebilir. Konut kiralarında bu yol, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık çerçevesinde işletilir.
- Tazminat. Alt kiralamadan doğan zararlar için ayrıca tazminat talep edilebilir.
Kiracı, kiralanana kendi kusuruyla zarar verirse veya kiralananı sözleşmeye aykırı olarak kullanırsa, kiraya veren en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Günlük kiralama neden ayrı bir rejime tabi?
Konutların turizm amaçlı kiralanması, 1 Ocak 2024’te yürürlüğe giren düzenlemeyle izin belgesine bağlandı. Bu, TBK’daki alt kira kuralından bağımsız ve ek bir yükümlülüktür.
- Yüz günden kısa süreli kiralamalar için izin belgesi alınması zorunludur.
- Başvuru malik tarafından yapılır; kiracı adına izin belgesi düzenlenmez.
- Birden fazla bağımsız bölümü olan binalarda tüm kat maliklerinin oybirliği aranır.
- İzin belgesi olmadan yapılan kiralamalarda idari para cezası uygulanır.
- İzin belgesi sahibi, taşınmazı turizm amaçlı kiralanmak üzere alt kiraya veremez.
Yani bir kiracının daireyi günlük kiraya vermesi, hem TBK m.322 hem de bu düzenleme bakımından iki ayrı ihlal oluşturur.
Cihangir ve Firuzağa’da en sık karşılaştığım durum, kiracının daireyi kısa dönem platformlarda ilana çıkarması. Bölge turistik olduğu için cazip ama sonuçları ağır. Mülk sahibi bunu genelde komşulardan ya da tesadüfen görülen bir ilandan öğreniyor ve iş çoktan büyümüş oluyor.
Kiraya verenin alt kiracıya karşı hakları
Alt kiralama geçerli şekilde yapılmış olsa bile asıl kiracı, alt kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanmasından kiraya verene karşı sorumludur.
Kiracı, alt kiracının kiralananı kendisine tanınandan başka biçimde kullanmasından kiraya verene karşı sorumludur. Kiraya veren, bu konuda alt kiracıya doğrudan doğruya başvurabilir.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Pratik anlamı: alt kiracının verdiği zarar, kiraya veren açısından kiracının zararıdır ve depozitodan mahsup edilebilir. Depozito hesaplaşmasının nasıl yapıldığını depozito yazısında anlattım.
Sözleşmeye hangi madde konmalı?
- Alt kiralama ve kullanım hakkı devri yasağı açıkça yazılmalı
- Turizm amaçlı kısa dönem kiralama ayrıca yasaklanmalı
- Kiralananda kimlerin oturacağı isim veya sayı olarak belirtilmeli
- İhlal hâlinde uygulanacak sonuç sözleşmede gösterilmeli
- Kiracı şirketse, kullanacak kişilerin kimler olacağı netleştirilmeli
- Rıza verilecekse yazılı ve kapsamı belirli olmalı
Sık sorulan sorular
Ev arkadaşı almak alt kira sayılır mı?
Kiracı evde oturmaya devam ediyor ve bir odayı bedel karşılığı bir başkasına bırakıyorsa bu kısmî alt kira olarak değerlendirilebilir. Tartışmayı önlemek için ev sahibinden yazılı onay almak ve ek kişiyi sözleşmeye eklemek en temiz yoldur.
Şirket adına kiralanan konutta çalışan oturursa alt kira olur mu?
Kiracı şirketse ve konut, şirket çalışanının kullanımına tahsis edilmişse bu genellikle kullanım hakkının devri olarak değerlendirilir. Sözleşmede kimlerin oturabileceğinin açıkça belirtilmesi bu belirsizliği ortadan kaldırır.
Ev sahibi rızayı sonradan verebilir mi?
Evet. Kiraya veren, yapılmış bir alt kiralamaya sonradan yazılı olarak onay verebilir; bu durumda aykırılık ortadan kalkar. Onayın yazılı olması ve kapsamının net belirtilmesi önemlidir.
Alt kiracı doğrudan tahliye edilebilir mi?
Asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde alt kira ilişkisi de kural olarak sona erer; alt kiracının kiraya verene karşı ileri sürebileceği bağımsız bir kullanım hakkı bulunmaz. Kiraya veren asıl sözleşmeden doğan haklarını alt kiracıya doğrudan yöneltebilir.
Kiracı izin belgesi alabilir mi?
Hayır. Turizm amaçlı kiralama izin belgesi malik adına düzenlenir. Kiracının kendi adına izin belgesi alması mümkün değildir; malik izin belgesi almış olsa dahi taşınmazı turizm amaçlı kiralanmak üzere alt kiraya veremez.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — Resmî Gazete: 4 Şubat 2011, Sayı 27836
- 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun — Resmî Gazete: 2 Kasım 2023, Sayı 32357 (yürürlük: 1 Ocak 2024)
- Saha gözlemleri: Ömer Faruk Ordulu, Cihangir–Çukurcuma–Firuzağa–Gümüşsuyu–Taksim–Kabataş, 2007–2026
Ömer Faruk Ordulu, Century 21 Forever bünyesinde çalışan bir gayrimenkul danışmanıdır. 2007’den beri Taksim–Beyoğlu bölgesinde, 2015’ten beri Cihangir’de yaşamakta ve çalışmaktadır. Cihangir, Çukurcuma, Firuzağa, Gümüşsuyu, Taksim ve Kabataş’ta konut, iş yeri ve tarihi bina kiralama ile alım–satım süreçlerini yürütür. Ofisi Gümüşsuyu Mah. Mete Cd. Süren Apt. No:8 Da:3, Beyoğlu’ndadır. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3403629-008.
Cihangir’de satılık daire, kiralık ev ve ticari mülk süreçleri için hazırladığım sayfada güncel kira bantları, mahalle karşılaştırması, aktif portföyüm ve semtte ev bakmadan önce kontrol etmeniz gereken 6 madde bir arada. 2015’ten beri Cihangir’de oturuyorum.
Cihangir emlak danışmanlığı sayfasına gidin →Ömer Faruk Ordulu
Gayrimenkul Danışmanı · Century 21 Forever
Gümüşsuyu Mah. Mete Cd. Süren Apt. No:8 Da:3, 34437 Beyoğlu / İstanbul
0 553 869 93 82 · omer.ordulu@century21.com.tr
Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3403629-008