Mevzuat · 7464 · Edge-Case Analizi
7464’ün Kimsenin Okumadığı Maddeleri: Beyoğlu’nda %25 Hesabı, Alt Kiralama Tuzağı ve “4 Kez” Kuralı
İzin belgesi gerektiğini herkes biliyor. Asıl para kaybettiren, bir binada kaç dairenin belge alabileceğini belirleyen %25 hesabı, mesken kiracısının düştüğü alt kiralama tuzağı ve turizm amacı taşımayan kontratları bile vuran “yılda 4 kez” maddesidir.
7464 sayılı kanunun yüzeyi basittir: 100 gün ve altı kiralama “turizm amaçlı” sayılır, Bakanlık izin belgesi şarttır. Sahada para kaybettiren ise bu cümlenin altındaki dört teknik detaydır. Bunları tek tek, örnekle açıyorum.
%25 Hesabı: Aynı Binada Kaç Daire Belge Alabilir?
Aynı kiraya veren adına bir binada izin belgesi düzenlenecek bağımsız bölüm sayısı, o binadaki toplam bağımsız bölümün %25’ini aşamaz. Bu, daire adedi üzerinden değil, oran üzerinden işler ve küsuratlı binalarda kafa karıştırır.
Örnek — 8 daireli bir Cihangir apartmanı
8 × %25 = 2 daire. Yani tek bir malik bu binada en fazla 2 daire için belge alabilir. Üçüncü daire için başvuru reddedilir — daire fiziken uygun olsa bile. (Bölgedeki güncel arz için: Cihangir’de satılık daire rehberi.)
16 daireli bir blokta bu sayı 4’e çıkar; ama bu kez ikinci eşik devreye girer.
5 Daire Eşiği: İşyeri Ruhsatı Zorunluluğu
Aynı binada izin belgesine konu daire sayısı 5’i geçerse, mülk sahibi işyeri açma ve çalışma ruhsatı ibraz etmek zorundadır. Yani faaliyet artık “konut kiralama” değil, fiilen bir konaklama işletmesidir; itfaiye, vergi ve belediye rejimi tamamen değişir. Büyük portföy planlayan yatırımcının bu eşiği baştan hesaba katması gerekir.
Alt Kiralama Tuzağı: En Sık Yapılan Hata
Piyasada en çok rastladığım yanlış model şudur: “Uygun bir daireyi uzun dönem mesken olarak kiralarım, sonra Airbnb’ye veririm.” Bu kesinlikle yasaktır. İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun üçüncü kişilere alt kiralanması (sub-lease), ev sahibinin yazılı izni olsa dahi yasa dışıdır. Mesken kiracısının o daireyi turizme açması, hem kiracıyı hem de göz yuman malik tarafını riske sokar.
7464’te “ev sahibim izin verdi” cümlesi sizi korumaz; alt kiralama, iznin olduğu yerde bile suçtur.
Aynı Evi Yılda Kaç Kez Kiralayabilirsiniz? (Yılda 4 Kez Kuralı)
En sürpriz hüküm, turizm amacı taşımayan normal konut kiralamalarını da kapsar: bir yıl içinde aynı konutu, her kontrat 100 günden uzun olsa bile, dörtten fazla kez farklı kişilere kiralayan malike 1 milyon TL idari para cezası kesilebilir. Bu madde, “uzun dönem gibi gösterip sık sık değiştirme” modelini kapatır. Beyoğlu gibi kiracı sirkülasyonu yüksek bölgelerde, ardı ardına kısa mesken kontratları yapan malikler farkında olmadan bu sınıra girebilir.
Görünmeyen Operasyonel Yük: 1774 ve VERBIS
Belge alınsa bile iş bitmez. Mülk sahibi, 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uyarınca konaklayan her misafiri emniyet sistemine ve VERBIS kapsamında kişisel veri envanterine bildirmekle yükümlüdür. Bu, her giriş-çıkışta tekrar eden bir uyum yüküdür ve çoğu bireysel yatırımcının gözden kaçırdığı bir sorumluluktur.
Özet: Belge Bir “Varlık”, Belgesizlik Bir “Yük”
- Bina başına belge: toplam bağımsız bölümün en fazla %25’i
- 5 daireyi aşınca: işyeri açma ve çalışma ruhsatı
- Alt kiralama: her koşulda yasak
- Yılda 4’ten fazla kısa mesken kontratı: 1.000.000 TL
- İzinsiz turizm kiralaması: 1.600.000 TL’ye varan ceza + platform erişim engeli
Bu eşikleri önceden tasarlayan bir yatırımcı, hem cezadan kaçınır hem de izin belgeli mülkünü emsallerinden ayıran korunaklı bir varlığa dönüştürür.
İlgili Rehberler
➡️ Beyoğlu’nda hangi mahalleler depreme daha dayanıklı? (Vs30 ve zemin)
Cihangir Mahallesi · Beyoğlu / İstanbul
Google Haritalar’da aç · Yol tarifi alÖmer Faruk Ordulu
Gayrimenkul Danışmanı · Century 21 Forever · Beyoğlu
Cihangir’de satılık daire, kiralık ev ve ticari mülk süreçleri için hazırladığım sayfada güncel kira bantları, mahalle karşılaştırması, aktif portföyüm ve semtte ev bakmadan önce kontrol etmeniz gereken 6 madde bir arada. 2015’ten beri Cihangir’de oturuyorum.
Cihangir emlak danışmanlığı sayfasına gidin →