Kiracı Evden Çıkarken Evi Boyatmak Zorunda mı? Yargıtay Kararı ve TBK 334

Yargıtay boya badana konusunda tam olarak ne dedi?

Davada kiracı, kira süresi bitmeden evi boşaltmış, ev sahibi de kalan aylar için icra takibi başlatmıştı. Kiracı ayrıca 800 TL depozitosunun iadesini istedi. Sözleşmenin genel şartlarında, depozitonun ancak ev “boş, temiz, boyalı ve bakımlı” teslim edilirse aynen iade edileceği yazıyordu.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını üç gerekçeyle bozdu. Depozito ile ilgili kısımda Daire, sözleşme maddesini ve TBK 316 ile 334’ü birlikte değerlendirerek inceleme yapılmasını istedi ve kiracının sorumluluğunun sınırını şöyle çizdi:

Yani karar, “boya şartı yazılsa da kiracı hiçbir koşulda boyatmaz” demiyor. Söylediği şu: mahkeme, boya talebini sözleşme maddesine bakıp otomatik olarak kabul edemez; evdeki durumun olağan eskime mi yoksa kötü kullanım mı olduğunu incelemek zorundadır. Kiracıyı koruyan kısım tam olarak budur.

Kararın ikinci önemli dersi anahtarla ilgili. Daireye göre kiracı, evi fiilen boşaltmakla borcunu bitirmiş olmaz; anahtarı usulüne uygun teslim ettiğini ispat etmelidir. Yıllık kira tutarı senetle ispat sınırını aşıyorsa ve ev sahibinin açık onayı yoksa bu ispat yazılı belgeyle yapılır, tanık dinlenmez. Ev sahibi anahtarı almaktan kaçınırsa kiracı mahkemeden tevdi yeri belirlenmesini isteyip anahtarı oraya bırakmalıdır.

TBK 334 kiracının boya sorumluluğu hakkında ne diyor?

Birinci fıkra iki şeyi aynı anda söyler: kiracı evi aldığı gibi geri verir, ama normal kullanımın doğal sonucu olan yıpranma bu yükümlülüğün dışındadır. Beş yıl oturulan bir evde boyanın solması, prizlerin çevresinin kararması veya mobilya izleri bu kapsamdadır.

İkinci fıkra, sözleşmeye önceden yazılan ek tazminat taahhütlerini sınırlar. Kiracı, kötü kullanımdan doğan zararı gidermek dışında bir bedel ödemeyi peşinen kabul etmiş olsa bile bu taahhüt geçersizdir. “Boyalı teslim” maddelerinin tartışılmasının asıl nedeni bu fıkradır.

Bu maddeyi iki komşu hükümle birlikte okumak gerekir. TBK 316, kiracıya kiralananı özenle kullanma borcu yükler. TBK 317 ise olağan kullanım için gereken temizlik ve bakım giderlerini kiracıya bırakır ve bu konuda yerel âdete bakılacağını söyler. Dolayısıyla kiracı boya yapmak zorunda olmasa da evi süpürülmüş, çöpü atılmış ve kullanılabilir temizlikte teslim etmelidir.

Sözleşmede “boyalı teslim edilecektir” yazıyorsa ne olur?

Hazır kira sözleşmelerinin çoğunda bu madde bulunur. Hukukçuların ağırlıklı görüşü, maddenin tek başına kiracıya boya borcu yüklemeyeceği yönündedir; çünkü TBK 334/2, kötü kullanım zararı dışında önceden üstlenilen ek yükümlülükleri geçersiz sayar. Ancak bu konuda tek ses yok ve sonuç somut olaya göre değişir.

Pratikte belirleyici olan sözleşmedeki cümleden çok üç belgedir: giriş tutanağı ve fotoğraflar, çıkış tutanağı ve fotoğraflar, varsa bilirkişi raporu. Ev girişte yeni boyalı değilse “boyalı teslim” beklentisinin dayanağı zaten zayıftır.

Hangi hasar olağan eskime, hangisi kötü kullanım sayılır?

Sınır her evde biraz farklı çizilir; kira süresi, evin yaşı ve girişteki durum hesaba katılır. Aşağıdaki tablo, uygulamada en sık karşılaşılan durumların genel eğilimini gösterir; kesin sonuç her somut olayda ayrıca değerlendirilir.

Pratik bir test işe yarar: “Bu iz, evi özenle kullanan herhangi bir kiracıda da aynı sürede oluşur muydu?” Cevap evetse olağan eskimedir.

Ev sahibi boya parasını depozitodan kesebilir mi?

Yalnızca kötü kullanımdan doğan ve ispatlanan bir zarar varsa, o zararın makul onarım bedeli kadar. Olağan eskime için yapılan boya, ev sahibinin yeni kiracıya hazırlık masrafıdır ve depozitodan kesilemez.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito TBK 342’ye tabidir: üç aylık kira bedelini aşamaz. Kanun, paranın kiracı tarafından ev sahibinin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırılmasını öngörür. Banka bu parayı ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla öder. Ev sahibi, sözleşmenin bitiminden sonraki üç ay içinde dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine depozitoyu kiracıya iade eder.

Uygulamada depozito çoğu zaman bankaya değil doğrudan ev sahibine nakit verilir. Bu durumda TBK 342’deki banka mekanizması işlemez ve iade uyuşmazlığı icra takibi veya dava yoluyla çözülür. Ayrıntılar için depozito ne zaman ve nasıl iade edilir rehberine bakabilirsiniz.

Kiracı haksız boya talebine karşı ne yapmalı?

1. Girişteki durumu belgeleyin. Taşındığınız gün her odanın tarih bilgili fotoğraf ve videosunu çekin; mümkünse iki tarafın imzaladığı bir teslim tutanağı yapın. Boyanın yeni olup olmadığı tutanakta yazsın.
2. Kira süresince ayıpları yazılı bildirin. Rutubet, sızıntı veya kabarmayı WhatsApp ya da e-postayla ev sahibine hemen iletin. TBK 318 uyarınca bildirilmeyen ayıptan doğan zarar kiracıya yüklenebilir.
3. Çıkışta ortak tutanak isteyin. Evin temiz ve boş teslim edildiğini, varsa itiraz edilen kalemleri tek tek yazdırın. Ev sahibi imzalamazsa iki tanıkla tek taraflı tutanak düzenleyip videoyla destekleyin.
4. Anahtar teslimini yazılı belgeleyin. Anahtarı tutanakla veya imzalı bir teslim yazısıyla verin. Ev sahibi almaktan kaçınırsa sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri belirlenmesini isteyin; aksi hâlde kira borcunuz devam edebilir.
5. İadeyi yazılı talep edin. Depozitonun iadesini yazılı isteyin; en güçlü delil noter ihtarnamesidir.
6. Hukuki yolu seçin. Ödeme yapılmazsa UYAP Vatandaş Portalı veya e-Devlet üzerinden ilamsız icra takibi başlatılabilir. Dava açmak gerekirse, 1 Eylül 2023’ten beri kira uyuşmazlıklarında önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun md. 18/B). Arabuluculukta anlaşma olmazsa görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Kira ilişkisinin bütününde hangi hakların bulunduğunu görmek için 2026 kiracı hakları rehberine göz atabilirsiniz.

Ev sahibi boya talebini nasıl sağlam kurar?

Kötü kullanım gerçekten varsa ev sahibinin hakkı korunur; ama bu hak belgeyle ayakta durur. Mahkemeler “ev kötü bırakıldı” şeklindeki genel iddiaları değil, tespit edilmiş somut hasarı ve makul onarım bedelini esas alır.

• Giriş tutanağını ayrıntılı tutun. Evi yeni boyattıysanız boya tarihini ve faturasını tutanağa ekleyin. “Boyalı teslim” maddesinin anlamlı olabilmesi için önce girişte boyalı olduğunun ispatı gerekir.
• Teslim alırken hemen inceleyin ve yazılı bildirin. TBK 335’e göre kiraya veren, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı bildirmek zorundadır. Olağan incelemeyle fark edilemeyecek eksikliklerde kiracının sorumluluğu devam eder; fark edilebilenleri zamanında bildirmeyen ev sahibi sonradan zor durumda kalır.
• Bedeli belgeleyin. Kesinti tutarını fatura, usta teklifi veya gerekirse mahkeme aracılığıyla delil tespitiyle destekleyin. Tüm evin boyası değil, yalnızca hasarlı yüzeylerin onarımı istenebilir.
• Anahtarı almaktan kaçınmayın. Anahtarı “boya parası ödenene kadar” almamak hukuki bir yöntem değildir ve uyuşmazlığı uzatır.

Portföy yönetiminde bu süreçleri sözleşmeden tahliyeye kadar tek dosyada takip ediyoruz; ayrıntılar kiralama ve mülk yönetimi sayfasında.

Beyoğlu’nun eski binalarında boya neden ayrıca tartışma çıkarır?

Cihangir, Çukurcuma, Firuzağa ve Gümüşsuyu’ndaki konut stokunun önemli bir kısmı eski yığma ve erken dönem betonarme binalardan oluşur. Bu binalarda zemin kat ve bodrum dairelerinde kılcal nem, eski tesisattan kaynaklanan sızıntı ve kireç esaslı sıvanın kabarması sık görülür. Bu tür boya bozulmaları kiracının kullanımından değil yapının kendisinden kaynaklanır ve kiracıya yüklenemez.

Bu yüzden Beyoğlu’nda kiralama yaparken iki öneri öne çıkar. Kiracı açısından, nem izlerini ilk fark ettiğiniz gün yazılı bildirin; bildirim hem TBK 318 yükümlülüğünüzü yerine getirir hem de çıkışta en güçlü delil olur. Ev sahibi açısından, kiraya vermeden önce nem kaynağını giderip boyayı ondan sonra yaptırın; aksi hâlde birkaç ay içinde kabaran boyanın bedelini kiracıdan istemek mümkün olmaz. Tescilli binalarda cephe ve ortak alan müdahaleleri ayrıca izne tabidir; bu konuda tescilli binada tadilat izni rehberimize bakabilirsiniz.

Evcil hayvanla yaşayan kiracıların sık sorduğu çizik ve koku konusunu kiracı evcil hayvan besleyebilir mi yazısında ayrıca ele aldık.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kanun metinleri ve Yargıtay kararı 1 Ekim 2026 itibarıyla kontrol edilmiştir. Somut bir uyuşmazlıkta bir avukata danışmanızı öneririz.