Kira Hukuku · TBK m.342
Depozito ne zaman ve nasıl iade edilir?
Depozito, kira sözleşmesi sona erip taşınmaz kiraya verene teslim edildikten sonra iade edilir. Ödenmemiş kira, aidat ve fatura borçları ile olağan kullanım dışındaki hasarlar bu tutardan mahsup edilebilir.
Kanunda gün olarak iade süresi yoktur. Ancak depozito bankaya yatırılmışsa, kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren üç ay içinde dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse, banka kiracının talebiyle parayı iade etmek zorundadır.
- Depozito üst sınırı üç aylık kira bedelidir; sözleşmeye daha fazlası yazılsa bile aşan kısım geçerli değildir.
- Kanuna göre depozitonun doğru yeri kiraya verenin hesabı değil, kiracının onayı olmadan çekilemeyen bir banka hesabıdır.
- Olağan kullanımdan doğan yıpranma depozitodan kesilemez; kırık, delik ve sökülen demirbaş kesilebilir.
- Kiraya veren üç ay içinde bankaya dava veya icra bildirimi yapmazsa banka parayı kiracıya iade eder.
- Uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur (1 Eylül 2023’ten beri).
Depozito en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu emredici bir üst sınırdır. Taraflar daha düşük belirleyebilir, ama üzerine çıkamaz.
Sözleşmeye dört ya da beş aylık depozito yazılmış olması, aşan kısım bakımından hüküm doğurmaz. Kiracı fazla ödediği tutarı geri isteyebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Depozito nereye yatırılır?
Kanunun bu hükmü açık ama uygulamada neredeyse hiç bilinmiyor. Güvence para veya kıymetli evrak ise, kiracı bunu kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere bir bankada vadeli tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bankaya depo edilir.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Yani depozitonun yasal yeri kiraya verenin cebi değil, banka hesabıdır. Bu hesap her iki tarafı da korur: kiracı parasının kaybolmayacağını, kiraya veren de haklı alacağını tahsil edebileceğini bilir.
Üç aylık kural nasıl işler?
Depozito bankada tutuluyorsa süreç kiracı lehine kurgulanmıştır. Sözleşme sona erdikten sonra kiraya veren, üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmelidir.
Bildirim yapılmazsa banka, kiracının talebi üzerine güvenceyi iade etmek zorundadır. Kiraya verenin sessiz kalması, parayı süresiz tutabileceği anlamına gelmez.
| Aşama | Süre | Sonuç |
|---|---|---|
| Sözleşme sona erer, taşınmaz teslim edilir | 0. gün | Süre işlemeye başlar |
| Kiraya veren dava veya icra takibi başlatır | 3 ay içinde | Bankaya bildirir, para bloke kalır |
| Bildirim yapılmaz | 3 ay dolar | Kiracının talebiyle banka iade eder |
Depozitodan hangi kesintiler yapılabilir?
Ayrım tek bir kavrama dayanır: olağan kullanımdan doğan eskime. Kiracı, kiralananı ne durumda teslim aldıysa o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmadan sorumlu değildir.
Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
| Depozitodan kesilebilir | Kesilemez |
|---|---|
| Ödenmemiş kira ve aidat | Duvar boyasının zamanla solması |
| Devredilmemiş elektrik, su, doğalgaz borcu | Parkede yürümekten oluşan aşınma |
| Kırılan cam, kapı, lavabo, klozet | Yıllar içinde eskiyen musluk contası |
| Duvarda delik, oyuk, kalıcı leke | Mobilya ayaklarının bıraktığı hafif izler |
| Sökülüp götürülen demirbaş | Yapısal kaynaklı rutubet ve çatlak |
| Anahtar teslim edilmemesi, kilit değişimi | Rutin boya yenileme talebi |
“Çıkarken evi boyatacaksın” maddesi bu ayrımın en tartışmalı noktasıdır. Yargıtay’ın konuya bakışını kiracı evi boyatarak çıkmak zorunda mı yazısında ayrıntılı ele aldım.
Sahada nasıl işliyor?
2007’den beri bu bölgede çalışıyorum ve yürüttüğüm kiralamaların büyük çoğunluğunda depozito, kanunun tarif ettiği banka hesabına değil, doğrudan ev sahibine geçiyor. Yerleşik uygulama bu. Yasal olan bu değil ama gerçek bu.
Bu durumda kiracıyı koruyan tek şey yazılı kayıttır. Depozitonun tutarını, tarihini ve ödeme şeklini sözleşmeye yazdırın; havale açıklamasına “depozito” yazın; dekontu saklayın. Nakit verdiyseniz imzalı teslim belgesi alın.
Devir teslim tutanağı neden şart?
Depozito uyuşmazlıklarının kaynağı neredeyse her zaman aynı: “ev nasıl teslim edilmişti” sorusuna kimse cevap veremiyor. Giriş ve çıkışta iki taraflı imzalanan bir tutanak bu sorunu tamamen ortadan kaldırır.
- Tarih ve her iki tarafın ıslak imzası
- Oda oda mevcut durum, varsa hasarların yazılı tespiti
- Tarihli fotoğraflar — telefon fotoğrafı yeterli, dosyada saklayın
- Elektrik, su ve doğalgaz sayaç endeksleri
- Demirbaş listesi: beyaz eşya, klima, dolap, perde
- Teslim edilen anahtar sayısı
- Varsa daha önce yapılmış tadilatın kayıt altına alınması
Bu tutanak beş dakika alır ve bir depozito davasının tamamını gereksiz kılar. Kiralama ve mülk yönetimi hizmetimde her giriş ve çıkışta standart olarak uyguluyorum.
Kiraya veren depozitoyu iade etmezse ne yapılır?
- Yazılı talep. Noter ihtarnamesi ya da en azından iadeli taahhütlü mektup gönderin. Sözlü görüşmeler ispatlanamıyor.
- Arabuluculuk. 1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.
- Dava veya icra. Arabuluculuktan sonuç çıkmazsa sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılabilir ya da ilamsız icra takibi başlatılabilir.
Arabuluculuk aşaması genellikle birkaç hafta sürer ve masrafı davadan çok daha düşüktür. Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge ilam niteliğindedir.
Sık sorulan sorular
Depozito son ayın kirasına sayılır mı?
Kural olarak hayır. Depozito güvence bedelidir, peşin kira değildir. Kiracı son ayı ödemeyip depozitodan düşülmesini talep edemez; taraflar bu yönde ayrıca anlaşmadıkça kira ödenmeye devam eder ve depozito çıkışta hesaplaşılır.
Depozito enflasyona göre güncellenir mi?
Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça depozito nominal tutarıyla iade edilir. Bankada vadeli hesapta tutulmuşsa işlemiş faiz kiracıya aittir; yüksek enflasyon ortamında asıl fark buradan doğar. Bu, depozitonun bankaya yatırılmasının kiracı açısından en somut faydasıdır.
Nakit verilen depozito nasıl ispatlanır?
Sözleşmeye tutarın yazılmış olması en güçlü delildir. Ayrıca imzalı teslim belgesi, banka dekontu veya tanık beyanı kullanılabilir. Hiçbir kayıt yoksa ispat yükü kiracıdadır ve süreç zorlaşır.
Ev sahibi değişirse depozitoyu kim iade eder?
Taşınmazı devralan yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve kural olarak depozito yükümlülüğü de ona geçer. Satış sırasında depozitonun devredildiğinin tapu veya satış protokolüne yazılması, sonradan çıkacak tartışmayı önler.
Kiracı depozitoyu ödemezse ne olur?
Depozito ödenmesi sözleşmeden doğan bir borçtur. Ödenmemesi sözleşmeye aykırılık oluşturur; kiraya veren yazılı ihtarla ödeme isteyebilir, sonuç alamazsa sözleşmeyi feshetme yoluna gidebilir.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — Resmî Gazete: 4 Şubat 2011, Sayı 27836
- 7445 sayılı Kanun ile getirilen dava şartı arabuluculuk — Resmî Gazete: 5 Nisan 2023, Sayı 32154 (kira uyuşmazlıkları bakımından yürürlük: 1 Eylül 2023)
- Saha gözlemleri: Ömer Faruk Ordulu, Cihangir–Çukurcuma–Firuzağa–Gümüşsuyu–Taksim–Kabataş, 2007–2026
Ömer Faruk Ordulu, Century 21 Forever bünyesinde çalışan bir gayrimenkul danışmanıdır. 2007’den beri Taksim–Beyoğlu bölgesinde, 2015’ten beri Cihangir’de yaşamakta ve çalışmaktadır. Cihangir, Çukurcuma, Firuzağa, Gümüşsuyu, Taksim ve Kabataş’ta konut, iş yeri ve tarihi bina kiralama ile alım–satım süreçlerini yürütür. Ofisi Gümüşsuyu Mah. Mete Cd. Süren Apt. No:8 Da:3, Beyoğlu’ndadır. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3403629-008.
Cihangir’de satılık daire, kiralık ev ve ticari mülk süreçleri için hazırladığım sayfada güncel kira bantları, mahalle karşılaştırması, aktif portföyüm ve semtte ev bakmadan önce kontrol etmeniz gereken 6 madde bir arada. 2015’ten beri Cihangir’de oturuyorum.
Cihangir emlak danışmanlığı sayfasına gidin →Ömer Faruk Ordulu
Gayrimenkul Danışmanı · Century 21 Forever
Gümüşsuyu Mah. Mete Cd. Süren Apt. No:8 Da:3, 34437 Beyoğlu / İstanbul
0 553 869 93 82 · omer.ordulu@century21.com.tr
Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3403629-008