Kat İrtifakı mı Kat Mülkiyeti mi? İskansız Binada Kredi Çıkar mı?

Beyoğlu’nda beğendiğiniz daire için kredi başvurusu yaptınız ve banka reddetti. Sebep çoğu zaman gelirinizde değil, tapunun ilk satırında yazıyor. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, Cihangir ve Çukurcuma’da satışların en sık çöktüğü noktadır.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

İkisi de tapudur, ikisiyle de mülk satılır, ikisi de miras bırakılır. Fark hukuki statüdedir: kat irtifakı geçici, kat mülkiyeti nihai rejimdir.

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıda bağımsız bölümler üzerinde kurulan bir haktır. Tapuda taşınmazın cinsi teknik olarak hâlâ arsadır; size ait olan, ileride teslim edilecek bağımsız bölüm üzerindeki irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti ise bağımsız bölüm üzerinde tam ve doğrudan mülkiyettir.

İskan (yapı kullanma izni) nedir, neden bu kadar belirleyici?

İskân, resmî adıyla yapı kullanma izin belgesi, binanın onaylı projesine uygun tamamlandığını ve oturmaya elverişli olduğunu belgeleyen idari onaydır. İnşaat öncesinde alınan yapı ruhsatı bir taahhüttür; iskân, o taahhüdün yerine getirildiğinin tescilidir.

Bu belge olmadan üç kapı birden kapanır. Birincisi tapu kapısı: 634 sayılı Kanun m.12 kat mülkiyeti tescilini bu belgeye bağlar, dolayısıyla iskânsız binada kat mülkiyeti kurulamaz. İkincisi kredi kapısı, ki aşağıda ayrıntısı var. Üçüncüsü abonelik kapısı: elektrik ve su şantiye tarifesinde kalabilir, doğalgaz aboneliği çoğu bölgede doğrudan iskâna bağlıdır.

Ayrıca iskânsız bir binada belediye imara aykırılık tespit ederse para cezası, mühürleme veya yıkım kararı gündeme gelebilir. Bu risk, dairenin bugünkü kullanımından bağımsız olarak tapuyla birlikte alıcıya geçer.

İskansız veya kat irtifaklı daireye konut kredisi çıkar mı?

İki durumu ayırmak gerekiyor, çünkü bankaların yaklaşımı farklıdır.

Tamamen iskansız yapı

Pratikte kredi çıkmaz. Bankalar ve katılım kuruluşları, yapı kullanma izni bulunmayan taşınmaza konut kredisi açmaz. Bunun tek istisnası, ipoteğin başka bir taşınmaz üzerine konulabildiği hâllerdir; bu da konut kredisi değil, farklı bir kredi ürünü anlamına gelir ve faiz avantajını kaybedersiniz. Sonuç: iskânsız daire fiilen yalnızca nakit alıcıya satılabilir.

Kat irtifaklı, inşaat halindeki yapı

Burada kredi mümkündür ama şarta bağlıdır. Bankalar inşaatın tamamlanma oranına bakar; temel aşamasında kredi neredeyse imkânsızken, kaba inşaat tamamlandıkça onay ihtimali yükselir. Uygulamada sıkça karşılaşılan eşik yüzde 80 tamamlanma seviyesidir, ancak bu bankadan bankaya ve projeden projeye değişir; bağlayıcı bir mevzuat kuralı değildir.

Beyoğlu’nda neden bu kadar çok bina kat mülkiyetine geçmemiş?

Sahada gözlediğim kadarıyla bu, Beyoğlu’nu İstanbul’un yeni konut bölgelerinden ayıran yapısal bir durumdur ve dört ayrı sebebi vardır. Aşağıdaki dağılım resmî bir istatistik değil, bölgede yürüttüğüm işlemlerden çıkardığım tablodur.

1965 öncesi yapı stoğu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 1965 tarihlidir. Cihangir, Gümüşsuyu, Firuzağa ve Çukurcuma’daki kâgir apartmanların önemli bir bölümü bu tarihten öncedir. Bu binalarda mülkiyet uzun süre paylı (hisseli) mülkiyet olarak sürmüş, kat mülkiyetine geçiş ancak malikler bir araya gelip talep ettiğinde yapılmıştır. Bir araya gelemeyen binalarda hisseli tapu bugüne kadar gelmiştir.

Tescilli yapılarda izin zinciri

Tescilli bir binada projeye aykırılığın giderilmesi, sıradan bir tadilat başvurusu değildir; Koruma Kurulu ve KUDEB sürecinden geçmesi gerekir. Bu, iskân eksiğini tamamlamayı hem uzatır hem pahalılaştırır ve pek çok bina malikini süreçten vazgeçirir. Süreç detayı için tescilli binada tadilat izni yazısına bakabilirsiniz.

Sonradan yapılan eklentiler

Çatı katına eklenen oda, kapatılan balkon, bodrumda açılan bağımsız bölüm. Beyoğlu’nun dar parsellerinde bunlar çok yaygındır ve her biri projeye aykırılık üretir. Aykırılık giderilmeden iskân güncellenmez.

Ortak borçlar

İskân için binanın vergi ve sigorta prim borçlarının kapatılmış olması gerekir. Malik sayısı fazla ve bir kısmı ulaşılamaz durumdaysa bu tek başına süreci kilitler.

Bu dört sebebin sonucu şudur: Beyoğlu’nda tapu türü, dairenin fiziksel durumundan bağımsız bir değer ve likidite değişkenidir. Aynı sokakta, aynı büyüklükte, benzer durumda iki daireden kat mülkiyetli olan hem daha hızlı satılır hem daha geniş alıcı havuzuna hitap eder.

Yapı Kayıt Belgesi iskan yerine geçer mi?

Hayır. 2018 imar barışı kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgesi, yapının kayıt altına alındığını gösterir ve belirli koşullarda kat mülkiyetine geçişin önünü açabilir; ancak yapı kullanma izin belgesinin kendisi değildir ve onun tüm sonuçlarını doğurmaz. Tapuda Yapı Kayıt Belgesi şerhi gören alıcının, belgenin hangi aykırılıkları kapsadığını ve binanın güncel durumuyla örtüşüp örtüşmediğini ayrıca incelemesi gerekir.

Belge sonrası yapıda yeni değişiklik yapıldıysa kapsam dışında kalır. Ayrıca Yapı Kayıt Belgesi, binanın depreme dayanıklı olduğuna dair hiçbir şey söylemez — bu ayrı bir incelemedir ve Beyoğlu zemin ve dayanıklılık analizinde ele aldım.

Satın almadan önce hangi kontroller yapılmalı?

Sıra önemlidir. İlk üç adım teklif vermeden önce, kalanlar sözleşme öncesinde yapılmalıdır.

1. Tapu senedinin cinsini okuyunSenette “kat mülkiyeti” mi “kat irtifakı” mı yazıyor? Cins hanesinde “arsa” görüyorsanız kat irtifakındasınız. e-Devlet Tapu Bilgileri Sorgulama ile de teyit edilebilir.
2. Binanın iskân durumunu belediyeden sorgulayınBeyoğlu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’ne ada-parsel ile başvurun. Yapı kullanma izin belgesi var mı, varsa hangi tarihli ve tüm bağımsız bölümleri kapsıyor mu?
3. Kat irtifaklıysa sebebini öğreninİskân alınmış ama geçiş yapılmamışsa sorun küçüktür, bir başvuruyla çözülür. İskân hiç alınmamışsa sebebi teknik mi (projeye aykırılık) yoksa mali mi (borç) olduğunu öğrenin. İkisinin maliyeti ve süresi çok farklıdır.
4. Tapu kaydındaki şerh ve beyanları isteyinYapı Kayıt Belgesi şerhi, tescil şerhi, ipotek, haciz, intifa hakkı. Tapu kaydının tam örneği malik veya vekili tarafından alınabilir.
5. Tescil durumunu ayrıca sorgulayınBina tescilliyse tadilat ve iskân süreci Koruma Kurulu iznine tabidir. Tescil, aynı zamanda emlak vergisi ve tapu harcı açısından avantaj da sağlayabilir.
6. Krediyle alacaksanız bankaya önceden sorunTapu türünü ve iskân durumunu ekspertiz öncesinde bankaya bildirin. Reddi ekspertiz masrafını ödedikten sonra öğrenmek gereksiz bir kayıptır.

Kat mülkiyetine geçiş nasıl yapılır, ne kadar tutar?

İskân alınmışsa süreç beklenenden basittir. TKGM uygulamasına göre, üzerinde kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda, kat irtifakı sahibi maliklerden birinin başvurusu veya belgenin idarece tapu müdürlüğüne gönderilmesi üzerine, zorunlu deprem sigortası poliçesi dâhil hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilir. Yani tüm maliklerin bir araya gelmesi şart değildir.

Maliyet tarafında iki bilgi önemlidir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemi harç ve vergiden muaftır. Ödenen tek kalem, bağımsız bölüm başına alınan döner sermaye hizmet bedelidir ve tutarı yıllık tarifeye göre belirlenir.

İskân alınmamışsa süreç tamamen değişir: önce aykırılığın giderilmesi veya tadilat projesinin onaylatılması, borçların kapatılması, ardından iskân başvurusu gelir. Bu, Beyoğlu’nun tescilli yapı stoğunda aylar süren ve maliyeti binaya göre çok değişen bir süreçtir. Bu yüzden satın alma pazarlığında “iskânı sonra alırız” cümlesine dayanan hiçbir taahhüt kabul edilmemelidir; süre ve maliyet öngörülemez.

Alıcı ve satıcı için pazarlıkta ne anlama gelir?

Alıcı tarafında kat irtifaklı ve iskânsız bir daire, üç somut maliyet taşır: kredi kullanamama, iskân sürecinin masrafı ve yeniden satışta daralan alıcı havuzu. Bu üçü fiyata yansıtılmalıdır. Ancak dikkat: bazı binalarda aykırılık giderilemez nitelikte olabilir; bu durumda indirim değil, vazgeçmek doğru karardır.

Satıcı tarafında ise şunu söylemek isterim: eğer binanız iskân almış ama tapunuz hâlâ kat irtifaklıysa, satışa çıkmadan önce kat mülkiyetine geçin. İşlem harçsızdır, tek malik başvurusuyla yürür ve dairenizi kredi kullanabilen alıcılara açar. Bu, satış süresini kısaltan en düşük maliyetli müdahaledir. İlanın satmama sebeplerinin tamamı için eviniz neden satılmıyor yazısına bakabilirsiniz.

Kat mülkiyetine geçtikten sonra emlak vergisi matrahınızın değişebileceğini de hesaba katın; taşınmazın cinsi arsadan bağımsız bölüme döndüğü için vergilendirme farklılaşabilir. Beyoğlu’ndaki rayiç artışlarının vergiye etkisi için Değerli Konut Vergisi yazısına, alım sırasındaki tüm masraf kalemleri için ev alırken ne kadar masraf çıkar yazısına bakın.

Sık sorulan sorular

SSS şeması Rank Math üzerinden tanımlanır; sayfa içine JSON-LD eklenmez.