Ana sayfa › Beyoğlu Mahalleleri Rehberi › Hüseyinağa
Hüseyinağa, İstiklal Caddesi ile Tarlabaşı arasında kalan resmi mahalledir. Adı, 16. yüzyıl sonunda İstiklal’deki Ağa Camii’ni yaptıran Hüseyin Ağa ile ilişkilendirilir; cami caddedeki tek camidir. Eylül 2026’da kira ilanları son 12 ayda +%106,4 arttı; tipik kiralık ilan yaklaşık 35 m². Mevcut kiracıların yıllık artışı TBK 344’e göre sınırlıdır.
Hüseyinağa Mahallesi bir bakışta
| Resmi adı | Hüseyinağa Mahallesi, Beyoğlu / İstanbul |
| Posta kodu | 34435 (PTT Tarlabaşı grubu) |
| Günlük dilde | İstiklal, Tarlabaşı, Ağa Camii arkası |
| Nüfus | 472 kişi (Endeksa) |
| Satılık m² ilan fiyatı | 98.761 TL, son 12 ayda +%5,1 (Eylül 2026) |
| Kiralık m² ilan fiyatı | 801 TL, son 12 ayda +%106,4 (Eylül 2026) |
| Amortisman | Yaklaşık 10 yıl (yıllık brüt yaklaşık %9,73) |
| En yakın raylı sistem | Taksim (M2) ve İstiklal nostaljik tramvayı |
| Haritada | Hüseyinağa Mahallesi, Google Haritalar |
Hüseyinağa, İstiklal Caddesi’nin Tarlabaşı’na bakan arka yüzü. Gündüz caddenin kalabalığı, gece eğlence hayatı; sabah ise yalnızca 472 kişilik küçük bir yerleşim. Bu sayfada adını, sınırını ve veride gördüğüm sıra dışı tabloyu anlatıyorum.
Hüseyinağa is the official neighbourhood between Istiklal Avenue and Tarlabaşı in Beyoğlu, Istanbul. It is associated with Hüseyin Ağa, who built Ağa Mosque, the only mosque on Istiklal Avenue, in the late 16th century. Asking rents rose 106 percent in the year to September 2026, and the typical rental listing is a small studio of about 35 m².
Bu sayfada
Hüseyinağa adını nereden alıyor?
Mahalle, İstiklal Caddesi’ndeki Ağa Camii’ni yaptıran Hüseyin Ağa ile ilişkilendirilir. Hürriyet Daily News’te yayımlanan bir tarih yazısına göre Hüseyin Ağa, Medine’de kadılık yapmış, ardından Mekke ve Medine’den sorumlu Şeyhü’l-Harem görevine getirilmiş ve bugünkü Galatasaray Lisesi’nin yerindeki saray okulunun başında bulunmuş bir hadım ağasıydı. Ağa Camii büyük olasılıkla 1596’da (H. 1005) yapıldı; yazı 1591 ya da 1594 ihtimallerini de anıyor. Cami bugün İstiklal Caddesi üzerindeki tek cami.
Aynı yazı, mahallenin adının doğrudan Hüseyin Ağa’dan geldiğini söylemiyor; bu bağ mahalle adı ile cami banisinin aynı olmasından kurulan yaygın bir açıklama. Bir ek bilgi: komşu Katip Mustafa Çelebi Mahallesi’ne adını veren mescidin banisi, Hüseyin Ağa’nın kâtibiydi.
Hüseyinağa hangi bölgeyi kapsıyor?
SALT Araştırma arşivindeki “Hüseyin Ağa Mahallesi, İstiklal Caddesi’ndeki yapılar” kaydı, mahallenin İstiklal Caddesi cephesi olduğunu gösteriyor. Mahalle buradan Tarlabaşı’na doğru uzanıyor ve PTT’de Tarlabaşı posta grubunda (34435). Komşuları arasında Şehit Muhtar, Katip Mustafa Çelebi ve Kamerhatun var.
Önemli: Hüseyinağa Mahallesi sınırındaki sokaklarda mahalle bina numarasına göre değişebilir. Bir dairenin resmi mahallesini kesin öğrenmek için tapu senedine, e-Devlet’teki tapu bilgilerine ya da TKGM parsel sorgusuna bakın.
Hüseyinağa’da ev fiyatları 2026’da ne kadar?
Eylül 2026’da satılık daire ilan ortalaması 98.761 TL/m², ortalama ilan fiyatı 17,58 milyon TL, son 12 aydaki değişim +%5,1. Komşularla yan yana:
| Mahalle | m² ilan fiyatı | Ortalama ilan | Yıllık değişim | Amortisman |
|---|---|---|---|---|
| Şehit Muhtar | 203.693 TL | 13,85 milyon TL | +%73,9 | 24 yıl |
| Asmalı Mescit | 185.421 TL | 15,95 milyon TL | +%40,4 | 20 yıl |
| Tomtom | 143.376 TL | 12,19 milyon TL | +%59,2 | 13 yıl |
| Katip Mustafa Çelebi | 111.816 TL | 10,62 milyon TL | +%26,4 | 12 yıl |
| Hüseyinağa | 98.761 TL | 17,58 milyon TL | +%5,1 | 10 yıl |
| Çukur | 68.510 TL | 4,11 milyon TL | +%15,7 | 10 yıl |
| Kamer Hatun | 46.776 TL | 3,70 milyon TL | -%33,1 | – |
| Beyoğlu geneli | 94.998 TL | 8,55 milyon TL | +%48,8 | – |
Kaynak: Endeksa verisiyle Emlakjet, Hüseyinağa ve komşuları için Eylül 2026 satılık daire ilan fiyatları (15 Ekim 2026’da yeniden kontrol edildi). Amortisman, Endeksa’nın ilan kirası ve ilan satış fiyatıyla hesapladığı geri dönüş süresidir. İlan fiyatıdır, gerçekleşen satış fiyatı değildir.
Hüseyinağa’nın satış verisinde bir tuhaflık var: metrekare fiyatı Beyoğlu ortalamasına yakın, ama ortalama ilan fiyatı 17,58 milyon TL. İkisini böldüğümde tipik satılık ilan yaklaşık 178 m² çıkıyor; bu, mahallede satışa çıkanların önemli kısmının tek tek daireler değil, büyük katlar ya da komple binalar olduğunu düşündürüyor. Son 12 aydaki +%5,1 artış, düşüşte görünen Kamerhatun dışında Taksim–İstiklal çevresindeki 13 mahallenin en düşüğü.
Hüseyinağa’da kiralar ne kadar?
Eylül 2026’da kiralık daire ilan ortalaması 801 TL/m², ortalama ilan kirası 28.024 TL. Komşularla yan yana:
| Mahalle | m² kira | Ortalama ilan kirası | Yıllık değişim |
|---|---|---|---|
| Tomtom | 890 TL | 71.233 TL | +%57,8 |
| Hüseyinağa | 801 TL | 28.024 TL | +%106,4 |
| Asmalı Mescit | 786 TL | 64.446 TL | +%47,0 |
| Katip Mustafa Çelebi | 770 TL | 40.041 TL | +%59,0 |
| Şehit Muhtar | 714 TL | 45.684 TL | +%51,9 |
| Çukur | 596 TL | 35.754 TL | +%110,2 |
| Kamer Hatun | 594 TL | 29.700 TL | +%43,2 |
| Beyoğlu geneli | 649 TL | 52.150 TL | +%59,6 |
Kaynak: Endeksa verisiyle Emlakjet, Hüseyinağa ve komşuları için Eylül 2026 kiralık daire ilan fiyatları (15 Ekim 2026’da yeniden kontrol edildi). İlan kirasıdır; imzalanan kira genellikle bunun altındadır.
Kira tarafı satışın tam tersi: tipik kiralık ilan yaklaşık 35 m², yani stüdyo ya da çok küçük 1+1. Ortalama kira düşük görünse de metrekare kirası 801 TL ile Cihangir Mahallesi’nin üstünde. Son 12 ayda kira ilanları +%106,4 arttı; Endeksa’nın hesabına göre brüt getiri yaklaşık yüzde 9,73. Bu tablo, büyük binaları küçük kiralık birimlere bölen yatırım modelinin izlerini taşıyor.
Hüseyinağa’da kimler yaşıyor?
Endeksa’nın demografi verisine göre Hüseyinağa, bu 13 mahallenin en az nüfuslu mahallelerinden biri:
| Gösterge | Değer |
|---|---|
| Nüfus | 472 kişi |
| Km² başına nüfus | 7.392 kişi |
| Hane başına kişi | 1,76 kişi |
| Üniversite mezunu | %16 |
| A+ ve A sosyoekonomik grup | %15 (A+ %3, A %12) |
| Yaşlı nüfus payı | %14,0 |
Kaynak: Endeksa verisiyle Emlakjet, Hüseyinağa demografi sayfası (veri yılı kaynakta belirtilmemiş; 14 Ekim 2026’da erişildi).
472 kişi, hane başına 1,76 kişi. Mahallenin bina stokunun önemli kısmı dükkân, bar, otel ve ofis kullanımında; geceleri büyük bir kalabalığı ağırlayan bir bölgede kalıcı nüfusun bu kadar az olması bundan.
Hüseyinağa’yı sahadan ve verilerle nasıl okuyorum?
Sahadan not · Ekim 2026
Gece hayatı ile yaşamak. Hüseyinağa’nın arka sokakları Beyoğlu gece hayatının bir parçası. Burada daire gösterirken gösterimi mutlaka bir cuma gecesi de tekrarlarım; gündüz sessiz görünen bir sokak gece yarısı tamamen başka bir yer olabiliyor.
Bina mı, daire mi? Satılık stokta komple bina oranı yüksek. Bina alacak yatırımcı için asıl soru tek malikli olup olmadığı, tescil durumu ve zemin katın ticari ruhsatı.
Veriden not · Ekim 2026
Satışta 178 m², kirada 35 m²: Hüseyinağa’nın verisi iki ayrı piyasayı aynı ortalamada gösteriyor. Getiri yüksek ama bu getiri küçük birimlerin yönetim yükü, boşluk riski ve kısa dönem kiralama mevzuatı riskiyle birlikte geliyor.
Hüseyinağa’da yaşamanın artıları ve eksileri neler?
Artıları
- İstiklal Caddesi’nin hemen arkası; ulaşım ve hizmet kapıda.
- Brüt getiri yaklaşık yüzde 9,7; küçük birimler kirada güçlü.
- Satılık stokta büyük kat ve komple bina fırsatları var.
Eksileri
- Gece hayatının sesi; gündüz sakin bir sokak cuma gecesi başka bir yer olabiliyor.
- Kalıcı nüfus yalnızca 472 kişi; mahalle hissi zayıf.
- Bölünmüş dairelerde tapu ve kısa dönem kiralama mevzuatı riski.
Hüseyinağa kimler için uygun?
Bina yatırımcısı
Tek malikli, ticari zemin katlı binalar; yüksek getiri karşılığında yoğun yönetim.
Ticari kullanıcı
İstiklal’e bir adım mesafede dükkân, atölye ya da ofis arayan.
Genç kiracı
Gece hayatına yakın, küçük ve görece uygun kiralı daire arayan; ses toleransı yüksek olan.
Hüseyinağa’da ev alırken ya da kiralarken nelere dikkat etmeli?
- Gece kullanımı: Binanın ve komşu binaların zemin katlarındaki işletmelerin ruhsat türünü ve çalışma saatini öğrenin.
- Bölünmüş daireler: Büyük katları küçük birimlere bölen projelerde her birimin ayrı bağımsız bölüm olarak tapuya işlenip işlenmediğini kontrol edin.
- Kısa dönem kiralama: 7464 sayılı Kanun ve yönetmeliğine göre Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi ve binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar gerekiyor; üçten fazla bağımsız bölümlü binalarda aynı kiraya veren, bölümlerin en fazla yüzde 25’i için izin alabiliyor. Çok malikli apartmanlarda oybirliği şartı bu modeli fiilen kapatıyor. Ayrıntı: 7464’ün bilinmeyenleri.
- Diğer standart kontroller: tapudaki resmi mahalle adı, tescil durumu (2863 sayılı Kanun), iskân ve kat mülkiyeti, bina performans raporu ve danışmanın yetki belgesi.
Hüseyinağa for international buyers: what should you know?
Hüseyinağa sits right behind Istiklal Avenue, close to Beyoğlu’s busiest nightlife streets. It attracts investors in whole buildings and small rental units rather than families looking for a quiet home.
| Official name | Hüseyinağa Mahallesi, Beyoğlu, Istanbul |
|---|---|
| Postcode | 34435 |
| Asking price per m² (Sept 2026) | 98,761 TL, +5.1% year on year |
| Estimated gross rental yield | about 9.7% (payback about 10 years) |
| Asking rent per m² (Sept 2026) | 801 TL per month, +106.4% year on year |
| Population | 472 (Endeksa) |
| Nearest rail | Taksim (M2) and the Istiklal heritage tram |
- Two markets in one: sale listings average about 178 m² (often whole floors or buildings), rental listings about 35 m² (studios).
- Visit at night: a quiet street at noon can be very different on a Friday night.
- Residence permit through property: in Istanbul the property must be valued at no less than the Turkish lira equivalent of USD 200,000 in a report by a CMB (SPK) licensed appraiser. Some neighbourhoods are periodically closed to new foreign residence registrations, so check the address before you sign. My residency service handles the paperwork.
- Citizenship by investment: property worth at least USD 400,000, with a 3-year no-sale annotation on the title deed.
- Short-term rentals: under Law No. 7464 an Airbnb-style let needs a permit from the Ministry of Culture and Tourism and the unanimous consent of the building’s unit owners, which rules it out in most multi-owner blocks.
Key Turkish terms: tapu (title deed), mahalle (official neighbourhood), iskân (occupancy permit), kat mülkiyeti (full condominium title), kat irtifakı (construction servitude, a title issued before the occupancy permit), DASK (compulsory earthquake insurance), aidat (monthly building fee), rayiç bedel (municipal assessed value).
Need an English-speaking, licensed consultant on the ground? Message me on WhatsApp or read my bilingual Taksim 360 guide.
Hüseyinağa hakkında en çok ne soruluyor?
Hüseyinağa İstiklal Caddesi’nde mi?
Evet; mahalle İstiklal Caddesi cephesinden Tarlabaşı’na doğru uzanır. PTT’de Tarlabaşı posta grubundadır (34435).
Ağa Camii’ni kim yaptırdı?
Hürriyet Daily News’e göre Şeyhü’l-Harem ve Galatasaray saray okulunun başında bulunmuş Hüseyin Ağa; büyük olasılıkla 1596’da. İstiklal Caddesi’ndeki tek camidir.
Hüseyinağa’da kira ne kadar?
Eylül 2026’da kiralık ilan ortalaması 801 TL/m², ortalama ilan kirası 28.024 TL; son 12 ayda yüzde 106,4 arttı.
Hüseyinağa’da metrekare fiyatı ne kadar?
Eylül 2026’da satılık daire ilan ortalaması 98.761 TL/m²; ortalama ilan fiyatı 17,58 milyon TL ile büyük birimlerin ağırlıkta olduğunu gösteriyor.
Posta kodu nedir?
34435.
Komşu mahalle rehberleri
Hüseyinağa’da bir mülkünüz mü var? Bugünkü değerini, sokağınızdaki emsallerle birlikte çıkaralım.
Ücretsiz değerleme WhatsApp’tan yazınHizmetlerim: alım-satım danışmanlığı · kiralama ve mülk yönetimi · değerleme
Kaynaklar
- Hürriyet Daily News – Who was Hüseyin Ağa, the Ottoman who built Ağa Cami?
- SALT Araştırma – Hüseyin Ağa Mahallesi, İstiklal Caddesi’ndeki yapılar
- Emlakjet – Hüseyinağa satılık daire piyasası (Endeksa, Eylül 2026)
- Emlakjet – Hüseyinağa kiralık daire piyasası (Endeksa, Eylül 2026)
- Emlakjet – Hüseyinağa demografi verisi (Endeksa)
- PTT posta kodu kayıtları – Beyoğlu
Ömer Faruk Ordulu
Beyoğlu Gayrimenkul Danışmanı · Real Estate Consultant in Beyoğlu · Century 21 Forever
Gümüşsuyu Mah. Mete Cd. Süren Apt. No:8 Da:3, 34437 Beyoğlu/İstanbul
+90 553 869 93 82 · omer.ordulu@century21.com.tr
Google Haritalar’da aç / yol tarifi